LG Wuppertal: Kein Anspruch auf Satellitenfernsehen, wenn Sender über Internet empfangbar

Häufig streiten sich Vermieter und Mieter um die Frage, ob der Mieter eine Parabolantenne zum Empfang von Satellitenfernsehen an der Hauswand oder auf dem Dach anbringen darf. Die Rechtsprechung ist dazu mittlerweile recht einheitlich:

Verfügt die Wohnung über einen digitalen Breitbandkabelanschluss, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Genehmigung der festen Anbringung der Satellitenantenne (Urteil vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/04).

Zudem hat der BGH bereits am 02.03.2005 entschieden (Az. VIII ZR 118/04), dass ausländische Mieter vom Vermieter keine Zustimmung zur Montage einer Parabolantenne verlangen können, wenn sie die Möglichkeit haben, ein (gebührenpflichtiges) Vollprogramm über einen vorhandenen Kabelanschluss mittels eines Decoders zu empfangen.

Das Landgericht Wuppertal (Urteil vom 26.01.2012 – 9 S 28/11) hat dieser Rechtsprechung nun eine weitere Facette hinzugefügt:

In dem zu entscheidenden Rechtsstreit verwies der griechische Mieter darauf, dass er über den Breitbandkabelanschluss des Hauses nur den griechischen Sender ERT empfangen könne, der kein Vollprogramm biete, sondern nur Zusammenfassungen anderer nationaler und staatlicher Sender. Der Vermieter behauptete hingegen unbestritten, der Mieter könne andere griechische Vollprogramme kostenpflichtig als Livestream über das Internet sehen.

Die 9. Zivilkammer des LG Wuppertal gab dem Vermieter Recht: Ohne Hinzutreten besonderer Umstände sei der Empfang von Heimat-Sendern über das Internet stets zumutbar und damit ein sachlicher Grund für den Vermieter erkennbar, die begehrte Zustimmung zur Anbringung einer Satellitenschüssel zu verweigern. Das gelte auch für nicht-internetaffine Rentner, denn auch über das Internet könnten Fernsehgeräte unmittelbar angeschlossen werden.

Beraterhinweis:

Mieter sollten vor der eigenmächtigen Installation einer Parabolantenne die Genehmigung des Vermieters einholen, wenn sie nicht riskieren wollen, auf Beseitigung in Anspruch genommen werden. Können die begehrten oder vergleichbare ausländischen Sender auch über einen DSL-Anschluss als Livestream im Internet empfangen werden, wird der Vermieter sich auf die Entscheidung des LG Wuppertal berufen können und die Genehmigung ablehnen dürfen, wenn nicht schon im Vorfeld bei Abschluss des Mietvertrages etwas anderes  vereinbart worden ist.

BGH ändert Rechtsprechung: Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur bei inhaltlich korrekter Abrechnung!

Ergibt eine Betriebskostenabrechnung, dass die von dem Mieter gezahlten Vorauszahlungen zur Deckung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht ausreichen, darf der Vermieter die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen erhöhen, § 560 Abs. 4 BGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) reichte für eine solche Anpassung der Mietervorauszahlungen bislang lediglich eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung aus, auch wenn diese inhaltlich falsch war. Der BGH bezweckte damit, dass ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden konnte.

Von dieser bisherigen Rechtsprechung ist der BGH nun mit zwei Entscheidungen vom 15.05.2012 abgerückt (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

Gegenstand dieser beiden Entscheidungen waren Räumungsklagen eines Vermieters, der seinen Mietern wegen vermeintlicher Mietrückstände gekündigt hatte. Der jerweilige Mietrückstand war dadurch entstanden, dass die Mieter erhöhte Vorauszahlungen nicht bzw. nur teilweise gezahlt hatten. Die den Erhöhungen zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnungen waren von den Mietern nämlich als fehlerhaft bemängelt worden.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nahm die ihm vorliegenden Revisionsverfahren zum Anlass, von der oben genannten bisherigen Rechtsprechung abzurücken und entschied, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Mit der Anpassung der Vorauszahlungen würde nämlich der Zweck verfolgt, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Für den Vermieter dürfe aber nicht die Möglichkeit bestehen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Der Vermieter sei schließlich zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet. Es könne nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe und zum Beispiel das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beende, die alleine darauf beruhten, dass eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wurde.

Beraterhinweis:

Die Änderung der Rechtsprechung des BGH ist zu begrüßen. Es ist tatsächlich nicht einzusehen, dass ein Vermieter aufgrund einer inhaltlich fehlerhaften Betriebskostenabrechnung höhere Vorauszahlungen von seinem Mieter verlangen können soll. Schließlich sollen die Vorauszahlungen den tatsächlichen Betriebskosten entsprechen und nicht dazu führen, dass sich der Vermieter durch Überzahlungen ein finanzielles Polster sichert. Ist eine Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft, steht dem Vermieter ein von ihm geltend gemachter Nachzahlungsanspruch nur zu, wie er sich nach Korrektur der Abrechnung ergibt. Einer auf die fehlerhafte Abrechnung gestützte Forderung kann der Mieter widersprechen. Es ist nur folgerichtig, dass der Vermieter darauf auch keine Erhöhung der Vorauszahlungen stützen kann.

BGH: Angabe der BK-Vorauszahlungen des Mieters für formell wirksame BK-Abrechnung unnötig

Ob eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam ist, ist entscheidend für die Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB. Ist die Jahresfrist verstrichen und liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, hat der Mieter (bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung) zwar weiter einen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, dem Vermieter ist eine Nachforderung daraus jedoch verwehrt. Eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung kann zudem einen fälligen Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters begründen, sofern der Mieter keine Einwendungen aufgrund inhaltlicher Fehler der Abrechnung erhebt.

Zu den Anforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung gehört , dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Das bedeutet, dass die Gesamtkosten, der zugrundegelegte Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen aufgeführt und, soweit erforderlich, erläutert werden.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH musste nun darüber entscheiden, ob eine Betriebskostenabrechnung formell korrekt ist, wenn der Vermieter keine Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht hat.

Der Bundesgerichtshof entschied am 15.02.2012 (Az.: VIII ZR 197/11), dass das Fehlen der Vorauszahlungen die Abrechnung nicht formell unwirksam mache.

Denn entsprechend der Rechtsprechung des Senats seien an die Abrechnung keine zu hohen formellen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung solle den Mieter demzufolge lediglich in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Fehlten Angaben über die Vorauszahlungen des Mieters, sei daraus zu schließen, dass der Vermieter diese mit Null angesetzt habe. Die Abrechnung sei für den Mieter also trotzdem gedanklich und rechnerich nachvollziehbar und damit formell nicht zu beanstanden. Das Fehlen etwaiger in Abzug zu bringender Vorauszahlungsbeträge stelle lediglich einen inhaltlichen, materiellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar.

Beraterhinweis:

Im Ergebnis wird daher der bisherigen Vorgabe des BGH, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur vorliegt, wenn die gezahlten Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht werden, nicht mehr Rechnung getragen. Da die Abrechnung auch ohne Abzug der geleisteten Vorauszahlungen als formell korrekt angesehen wird, kann der Vermieter daraus einen fälligen Nachzahlungsanspruch ableiten. Inhaltliche Fehler der Abrechnung muss der Mieter binnen Jahresfrist rügen. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er sich auf das Fehlen der ihm geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr berufen und muss gegebenenfalls eine hohe Nachzahlung leisten. Die Entscheidung des BGH ist aus Mietersicht daher abzulehnen.

BGH: Berechtigtes Interesse zur Wohnraumkündigung auch bei Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch “nahestehende” juristische Person

Dem Vermieter von Wohnraum steht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er die Mietsache nicht selbst benötigt, sondern eine ihm “nahestehende” juristische Person sie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters benötigt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 09.05.2012 – Az.: VIII ZR 238/11 – entschieden.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, war Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Das Mietverhältnis wurde vermieterseits mit der Begründung gekündigt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt wurde.

Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung, da kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB vorliege.
Der Vermieter könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen, da diese im Verhältnis zum Vermieter eine rechtlich selbständige juristische Person sei.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof sah dies als Revisionsinstanz anders und verurteilte den Mieter zur Räumung.

Der Senat stellte in seiner Entscheidung darauf ab, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers diene. Denn die Diakonie Düsseldorf e.V. erfülle für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handele sich daher bei ihr um eine dem Vermieter “nahestehende” juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des klagenden Vermieters diene.

Ein eigenes berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses habe daher vorgelegen und die Kündigung war wirksam.

Beraterhinweis:

Der Vermieter von Wohnraum darf ein laufendes Mietverhältnis nicht nach Lust und Laune kündigen, sondern muss nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse daran vorweisen. Klassisches Beispiel für ein solches Interesse ist der Eigennutzungswunsch, also Eigenbedarf. Ein berechtigtes Interesse kann aber auch vorliegen, wenn die Mietsache für einen Dritten benötigt wird, wie die Entscheidung des BGH schön darstellt.

BGH: Lärmprotokoll zur Mietminderung nicht erforderlich

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in einer Entscheidung vom heutigen 29. Februar 2012 (Az.: VIII ZR 155/11) die Anforderungen an den Vortrag eines Mieters konkretisiert, der sich auf eine Mietminderung wegen Lärms beruft. Da die Minderung kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige, vortragen. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag vortrage.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb auch die Vorlage eines “Protokolls” nicht erforderlich. Notwendig sei lediglich eine Beschreibung, welcher Art die Beeinträchtigungen seien und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Häufigkeit diese ungefähr aufträten.

Beraterhinweis:

Der Mietern oft erteilte Hinweis, die Minderung wegen Lärmbelästigung sei nur bei Führung eines Lärmprotokoll zulässig, ist nach der heutigen Entscheidung des BGH nicht mehr haltbar. Ein genaues Lärmprotokoll muss danach eben gerade nicht geführt werden.

Der Mieter muss allerdings vortragen können, wie oft und zu welchen Tageszeiten er durch die ihn störenden Lärmereignisse in der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung eingeschränkt wird.

Im Streitfall empfiehlt es sich aber auch weiterhin, die störenden Ereignisse zeitlich möglichst genau dokumentieren und nachweisen zu können. Denn die Beweislast für einen zur Minderung berechtigenden Mangel obliegt weiterhin dem Mieter. Je genauer und konkreter sein Vortrag ist, um so höher sind auch die Anforderungen an das Bestreiten durch die Gegenseite.

LG Lüneburg: Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn Eigenbedarf bei Vertragsschluss vorhersehbar

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Eigenbedarfs kann unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages für den Vermieter vorhersehbar war.

Zu diesem Ergebnis ist das Landgericht Lüneburg in einer Entscheidung vom 07.12.2011 gekommen (Az.: 6 S 79/11).

Der Entscheidung lag die Kündigung eines Vermieters zugrunde, der Ende August 2008 einen Mietvertrag mit Beginn zum 01.11.2008 abgeschlossen hatte.

Schon knappe 1,5 Jahre später kündigte der Vermieter mit anwaltlichem Schreiben das Mietverhältnis wieder und begründete dies mit Eigenbedarf: Sein 19-jähriger Sohn wolle die Wohnung mit seiner Lebensgefährtin beziehen. Dieser lebe bislang räumlich beengt in der Elternwohnung. Sein Auszug sei erforderlich.
Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen. Dagegen zog der Vermieter in die Berufung vor das Landgericht.

Auch das Landgericht wies die Klage indes ab, da die Kündigung unwirksam sei:

Eine Eigenbedarfskündigung dürfe nämlich nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei, wenn die Kündigung innerhalb von 5 Jahren nach Abschluss des Mietvertrages erklärt werde.

Der Vermieter müsse zwar nicht den künftigen Bedarf genau kennen. Es reiche aber aus, dass er ihn bei vorausschauender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen.

Es komme auf die tatsächlichen Verhältnisse bei Abschluss des Mietvertrags an.

Der Vermieter habe aber bei Abschluss des Mietvertrages damit rechnen müssen, dass sein ältester Sohn in wenigen Jahren Eigenbedarf haben würde.

Die Kündigung wurde daher als rechtsmissbräuchlich eingeordnet und war unwirksam. Die Mieter mussten die Wohnung nicht räumen.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten sich bei Vermietung einer Wohnung fragen, ob in den nächsten Jahren möglicherweise ein Eigenbedarfsgrund entstehen kann. Dann empfiehlt sich ein entsprechender Hinweis darauf im Mietvertrag. Auch besteht die Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag unter Hinweis auf die mögliche spätere Eigennutzung abzuschließen.

BGH: Zu den Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters

Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich beeinträchtigt, ist die Miete gem. § 536 BGB gemindert.
Die Mietminderung setzt nicht voraus, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vorträgt und die Mängelursachen konkret darlegt.

Von dem Mieter kann nicht verlangt werden, dass er einen bestimmten Minderungsbetrag darlegt oder über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.

Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 25.10.2011 (Az.: VIII ZR 125/11) festgestellt.

Danach reichte der Vortrag des Mieters in dem zu entscheidenden Rechtsstreit aus, dass “der Heizkörper nicht funktioniert.” Er musste nicht die Art der Fehlfunktion oder gar die erzielten Temperaturen näher darlegen.

Der Mieter hatte außerdem ein Zuleitungsrohr zum WC als “durchgerostet und undicht” beschrieben, was nach Auffassung des VIII. Zivilsenats ausreichend für eine Begründung der Mietminderung war. Konkrete Angaben über den Umfang der Roststelle und darüber, was mit der behaupteten Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs gemeint sei, musste der Mieter nicht erbringen.

Der Mieter hatte zudem vorgetragen, aus einer alten, defekten Toilette im Keller mache sich durchdringender Fäkalgeruch im Haus breit.

Nach Ansicht des BGH war auch dieser Vortrag zur Begründung einer Mietminderung ausreichend. Der Mieter musste nicht die Dauer der Gerüche im Einzelnen schildern und darlegen, ob von der Geruchsentwicklung auch die von ihm genutzte Wohnung betroffen war. Durch den beschriebenen und mit Lichtbildern belegten Zustand der Toilette im Keller habe er den in den hiervon ausgehenden Geruchsbeeinträchtigungen liegenden Sachmangel hinreichend dargelegt.

Beraterhinweis:

Die Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters dürfen nicht überspannt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter die Mängel und die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darlegt – und unter Beweis stellt, wenn der Vermieter sie bestreitet. Ausssagen über den Umfang eines Mangels oder gar seine Ursachen, die dem Mieter oft gar nicht bekannt sind, braucht er indes nicht zu treffen.

BGH: Zur Verjährung vom Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Was Vermieter oft nicht wissen: Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB “in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.”

Der Bundesgerichtshof hat nun in einer Entscheidung vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) konkretisiert, wann der Vermieter einer Wohnung die Mietsache “zurückerhält.” Das ist nicht bereits dann der Fall, wenn der Mieter erfolglos versucht, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Der Vermieter muss vielmehr in den tatsächlichen Besitz der Wohnungsschlüssel gelangen, damit die Verjährungsfrist beginnt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat musste als Revisionsinstanz über folgenden Streitfall entscheiden:

Nachdem der Beklagte (Mieter) mit Anwaltsschreiben vom 02.07.2007 das Mietverhältnis wegen “Vertrauensverlustes” fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007 gekündigt hatte, begehrte die Klägerin durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19.03.2008 Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Mietsache.

Der Beklagte berief sich auf Verjährung und wandte ein, bereits am 30.06.2007 die Rückgabe der Schlüssel persönlich angeboten zu haben und sie anschließend in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen zu haben.

Eine persönliche Abnahme der Wohnung fand dann erst am 01.10.2007 statt.
Der Senat entschied nun: Die Schadensersatzansprüche waren bei Einleitung des Mahnverfahrens noch nicht verjährt.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.).
Die Klägerin habe deshalb die Wohnung erst am 01.10.2007 zurückerhalten, denn weder durch das Angebot der Schlüsselrückgabe Ende Juni 2007, noch durch das Einwerfen in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten habe die Klägerin die Sachherrschaft über die Wohnung zurückerhalten.

Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Mietsache vor Beendigung des Vertragsverhältnisses, sozusagen “auf Zuruf” zurückzunehmen. Sie sei daher durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort “an der Haustür” entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.

Im Übrigen hätten die Parteien im Anschluss an die von dem Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen “offiziellen” Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass bestehe, die Klägerin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 01.10.2007 erfolgten Übergabe erhalten. Die Verjährung begann also erst am 01.10.2007.

Die Klägerin hat somit die Schadensersatzansprüche noch in der 6-Monatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht und die Verjährung dadurch gehemmt.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten nach Rückerhalt einer Wohnung unbedingt darauf achten, mögliche Schadensersatzansprüche in der Frist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB geltend zu machen und zumindest zur Aufrechnung mit dem in der Regel bestehenden Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters zu stellen. Die Ansprüche müssen also dem Grunde nach dargelegt und dem Mieter gegenüber beziffert werden – und vom Kautionsguthaben in Abzug gebracht werden. Darüber hinausgehende Forderungen müssen in der 6-Monatsfrist gerichtlich geltend gemacht werden, andernfalls sich der Mieter auf den Eintritt der Verjährung berufen kann.

OLG Braunschweig: Keine Mietminderung wegen Bauarbeiten an einer Kirche

Am 30.07.2011 habe ich über ein Urteil des LG Gießen vom 15.12.2010 berichtet, welches eine Mietminderung wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück abgelehnt hatte, wenn diese bei Abschluss des Mietvertrages absehbar waren.

Mit gleichartiger Begründung hat nun das OLG Braunschweig (Beschluss vom 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10) einem Imbissbetreiber das Recht zur Mietminderung abgesprochen, welches dieser wegen Bauarbeiten an einer benachbarten Kirche geltend gemacht hatte.

Eine Mietminderung erfordere nämlich grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher habe hier aber nicht vorgelegen. Denn es sei kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht worden. Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse (z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft) könnten nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigten.

Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränkten, seien dabei nur dann als ein zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

Dies sah das OLG Braunschweig hier als nicht gegeben an: Denn auf dem Nachbargrundstück habe sich erkennbar ältere Bausubstanz befunden, so dass grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen gewesen sei.

Zwar müsse der Mieter auch dann grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das seine Kundschaft die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann. Eine solch gravierende, nicht zu erwartende Beeinträchtigung war im zu entscheidenden Fall aber nicht vorgetragen worden.

Beraterhinweis:

Mietern, die sicher gehen wollen, dass sie im Falle von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern dürfen, ist angesichts der aktuellen mieterfeindlichen Rechtsprechung zu dieser Problematik zu raten, sich bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich bestätigen zu lassen, dass mit Bauarbeiten nicht zu rechnen ist und im Falle, dass später doch auf dem Nachbargrundstück solche Arbeiten durchgeführt werden, etwaige Störungen des Mietgebrauchs mit einer Mietminderung ausgeglichen werden dürfen.

AG Bonn: Stillschweigende Entlassung aus dem Mietverhältnis nach 27 Jahren

Zieht ein Mieter nach Scheidung von seiner Ehefrau, mit der er gemeinsam die Mietwohnung bewohnt, aus und erhält der Vermieter davon Kenntnis und wendet sich in den folgenden 27 Jahren in allen mietvertraglichen Angelegenheiten ausschließlich an die in der Wohnung verbliebene Ex-Ehefrau, kann davon ausgegangen werden, dass der ursprüngliche Mieter stillschweigend aus dem Mietverhältnis entlassen wurde.Diese Rechtsauffassung hat das Amtsgericht Bonn in einem Urteil vom 4. August 2011 (Az: 201 C 34/11) vertreten.

Der Beklagte hatte im Jahre 1982 eine Vierzimmerwohnung angemietet und diese gemeinsam mit seiner Ehefrau bezogen. Im Jahr 1983 wurde die Ehe geschieden, der Beklagte zog aus, kündigte das Mietverhältnis aber nicht, damit seine Ex-Ehefrau wohnen bleiben konnte.In der Folge zahlte allein die Ex-Ehefrau die fälligen Mieten und Nebenkosten. Der Beklagte, dessen Auszug der Vermieterin bekannt war, wurde von dieser nicht mehr in Anspruch genommen.

Im Jahr 2010 verstarb die ehemalige Ehefrau. Die Vermieterin entsann sich sodann wieder ihres ursprünglichen Vertragspartners, kündigte das vermeintliche Mietverhältnis mit ihm und nahm ihn gerichtlich auf Räumung der Wohnung und Zahlung rückständiger Miete in Anspruch.

Das Amtsgericht Bonn wies die Klage ab. Der Beklagte sei stillschweigend von der Vermieterin aus dem Mietverhältnis entlassen worden, nachdem diese auf eine Mitteilung vom Auszug 1983 nicht reagiert habe und ihn in den darauf folgenden 27 Jahren unbehelligt gelassen habe. Die Vermieterin sei verpflichtet gewesen, dem Beklagten ein etwaiges Sicherungsinteresse und den damit verbundenen Fortbestand des Mietverhältnisses anzuzeigen. Dies sei jedoch zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Sie habe sich in den folgenden 27 Jahren nach dem Auszug des Beklagten ausschließlich an die ehemalige Ehefrau des Beklagten gewendet.

Ein Sicherungsinteresse der klagenden Vermieterin, an Stelle der ehemaligen Ehefrau, die faktisch die Miete gezahlt habe, einen weiteren Schuldner zu haben, bestehe nicht endlos, sondern erlösche regelmäßig nach Ablauf von 10-20 Jahren, wenn in diesem Zeitraum keinerlei Kontakt zu dem eigentlichen Mieter bestehe. Spätestens nach Ablauf dieses Zeitrahmens sei also davon auszugehen, dass der Beklagte aus dem Mietverhältnis entlassen wurde.Folglich schuldete er nach Auffassung der Bonner Richter weder die Zahlung der Miete, noch die Räumung der Wohnung.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung des Amtsgerichts Bonn dürfte auch auf Fallgestaltungen anzuwenden sein, in denen beide Eheleute den Mietvertrag auf Mieterseite unterschrieben haben. Auch hier kann nach ausreichendem Zeitablauf und unter bestimmten Voraussetzungen von einer stillschweigenden Entlassung des ausgezogenen Mieters aus dem Mietverhältnis ausgegangen werden. Gleichwohl bleibt dies im Einzelfall konkret zu prüfen und kann nicht pauschal unterstellt werden.