Eigenbedarfskündigung nach nur drei Jahren: Kein Rechtsmissbrauch!

Einer Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs steht nicht entgegen, dass das Mietverhältnis erst seit 3 Jahren besteht, wenn der Eigenbedarfsgrund erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und vorher für den Vermieter nicht absehbar war.

Das hat der Bundesgerichtshof heute in einer mit Spannung erwarteten Entscheidung festgestellt (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12).

Die auf Räumung verklagten Mieter lebten seit August 2008 in einem Einfamilienhaus. Im März 2011 kündigte die klagende Vermieterin das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) mit der Begründung, sie benötige das Haus für ihren Enkel und dessen Familie.

Amtsgericht und Landgericht gaben der Vermieterin in erster und zweiter Instanz Recht. Die Kündigung sei nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn sie schon drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde und bei Anmietung der Sohn der Vermieterin versichert habe, Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Denn der Eigenbedarf aufgrund einer Änderung der beruflichen und familieären Verhältnisses des Enkels sei erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden und für die Vermieterin nicht absehbar gewesen.

Der Bundesgerichtshof sah dies auch so.

Eine Eigenbedarfskündigung sei nur dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor. Für die Vermieterin war bei Vertragsschluss noch nicht absehbar, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.

Beraterhinweis:

Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht aus Gründen ausgesprochen werden, die bei Vertragsschluss bereits vorlegen oder vorhersehbar waren. Die Anforderungen an die Vorhersehbarkeit sind von der Rechtsprechung bislang unterschiedlich definiert worden. So wird für den künftigen Wohnbedarf eines heranwachsenden Kindes vom Vermieter eine Vorausschau von fünf Jahren verlangt (z.B. LG Hamburg, WuM 1003, 667), ebenso für den Pflegebedarf eines alten, gebrechlichen Menschens (LG Ravensburg, WuM 2003, 332). Daran wird auch auch die heutige Entscheidung des BGH nichts ändern. Sie bestätigt aber, dass die Vorhersehbarkeit jeweils von der individuellen Situation des Vermieters abhängt. Konnte er bei Vertragsschluss nicht absehen, dass sich die Lebensplanung eines Angehörigen nach Vertragsschluss ändert, darf er das Mietverhältnis auch bereits nach 3 Jahren schon wegen Eigenbedarfs kündigen, ohne sich Rechtsmissbrauch entgegenhalten lassen zu müssen.

Separate Kündigung einer mitvermieteten Garage: Unzulässig!

Sehr oft wird gemeinsam mit Wohnraum auch gleich eine dazugehörende Garage vermietet. Geschieht dies durch einheitlichen Mietvertrag, kann die Garage später nicht separat gekündigt werden. So hat es der BGH wiederholt entschieden, zuletzt am 12.10.2011 (Az.: VIII ZR 251/10).

Oft ist zwar problematisch, ob ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden kann. Wird die Garage jedoch im Wohnraummietvertrag ausdrücklich als Teil der Mietsache genannt und mitvermietet, stellt sich diese Frage nicht. So verhielt es sich auch bei einem Mandanten, der mir folgende Kündigung vorlegte:

“… werden wir das Grundstück XXX, auf dem die von Ihnen gemietete Garage steht, verkaufen. Aus diesem Grunde kündigen wir hiermit die von Ihnen gemietete Garage zum 31.12.2012.”

Diese Kündigung ist selbstverständlich unzulässig. Verkauft der Vermieter die Garage, tritt der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein und wird Mit-Vermieter. Das Verhältnis der beiden Vermieter untereinander richtet sich dann nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03).

Die Teilkündigung einer Garage ist nur in den engen Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig, also wenn der Vermieter neuen Wohnraum schaffen will. Der Verkauf begründet aber kein Kündigungsrecht. 

Kündigung: Auch bei Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke zulässig!

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein berechtigtes Interesse für die Kündigung einer Mietwohnung durch den Vermieter auch vorliegen kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will (Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11).

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Vermieter den Wohnraummietvertrag gekündigt, weil seine Ehefrau dorthin ihre Anwaltskanzlei verlegen wollte. Der Senat hat dies als berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB gewertet, denn die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit sei nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Beraterhinweis:

Der Vermieter braucht nicht immer Eigenbedarf, um einen Wohnraummietvertrag kündigen zu dürfen. Der Eigenbedarf ist lediglich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB “insbesondere” als Beispiel für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung aufgeführt – aber eben nicht ausschließlich. Ein berechtigtes Interesse, das nach § 573 Abs. 1 BGB i.d.R. Voraussetzung für eine Kündigung durch den Vermieter ist, kann sich auch aus anderen Gründen ergeben. Ein solcher kann nach der Entscheidung des BGH nun auch vorliegen, wenn die Mietsache für berufliche Zwecke verwendet werden soll.

Kündigung des Mietvertrages und der Mieter räumt nicht: Was tun?

Ist ein Mietverhältnis gekündigt, verliert der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist sein Recht zum Besitz an der Mietsache: Er muss ausziehen und die Mietsache, also die Wohnung oder das Haus geräumt an den Vermieter herausgeben. Geschieht das nicht, zieht der Mieter nicht aus oder verschwindet unbekannt, hinterlässt aber seine Wonungseinrichtung, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er nun vorgehen muss, um die Mietsache schnellstmöglich leer zu bekommen und neu vermieten zu können. Jeder weitere Tag bringt schließlich einen finanziellen Verlust mit sich.

Keinesfalls darf der Vermieter selbst Hand anlegen: Die eigenhändige Räumung der Wohnung durch den Vermieter ist unzulässig. Bestellt der Vermieter also einen Möbelwagen und ein paar starke Männer, die den Mieter mit Sack und Pack vor die Tür setzen, macht er sich nicht nur strafbar (Nötigung, Hausfriedensbruch), sondern auch wegen verbotener Eigenmacht schadensersatzpflichtig. Zudem kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes erwirken, die den Vermieter nicht nur viel Geld kostet, sondern auch dazu führt, dass er den Mieter wieder in die Wohnung lassen muss – dieses Recht kann der dann nämlich mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsweise durchsetzen.

Dem Vermieter, der sich an Recht und Ordnung halten will, bleibt nur der gerichtliche Weg: Er muss einen Räumungstitel erwirken, aus dem heraus er die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben und dazu einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann.

Der Weg zu diesem Räumungstitel führt über die Räumungsklage. Zuständig dafür ist das Gericht, in dessen Bezirk die Mietsache liegt. In Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht sachlich zuständig, in Gewerbemietsachen kann aber auch das Landgericht zuständig sein.

Die Klage ist zu richten auf Räumung und Herausgabe der Mietsache an den Vermieter. Sie wird oft auch verbunden mit einem Zahlungsantrag über offene Mieten. Das empfiehlt sich, da diese Forderungen andernfalls separat eingeklagt werden müssten, was für den Vermieter aber mit deutlich höheren Kosten verbunden wäre: Zwei Verfahren sind teurer, als eines.

Nach Einreichung der Klageschrift möchte das Gericht erst einmal die Zahlung eines Gerichtskostenvorschusses sehen, bevor es tätig wird. Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage berechnen sich nach dem Streitwert, der in diesem Fall der Jahresnettomiete entspricht. Ausgehend davon ergeben sich die Gerichtskosten aus der Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes (GKG).

Zahlt der Kläger den geforderten Gerichtskostenvorschuss brav ein, stellt das Gericht die Klage dem Mieter zu. Dieser erhält in der Regel 14 Tage Zeit, dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will und weitere 14 Tage, um inhaltlich auf die Klage zu erwidern. Verstreicht die erste Frist ohne Reaktion des beklagten Mieters, kann der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils erwirken und aus diesem umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben.

Wehrt sich der Mieter aber gegen die Klage und behauptet etwa, dass die Kündigung durch den Vermieter unwirksam sei, weil kein Kündigungsgrund gegeben ist, muss sich das Gericht damit auseinandersetzen, wenn sich die Parteien nicht zur Vermeidung von Kosten (und zur Arbeitserleichterung des Gerichtes) auf einen Vergleich einigen können.

In der Regel ist dann über widersprechende Behauptungen von Vermieter und Mieter Beweis zu erheben. Es müssen Zeugen gehört oder Sachverständigengutachten eingeholt werden. In diesen Fällen lässt sich schwer abschätzen, wie lange sich das Verfahren hinziehen wird, denn das hängt dann von vielen Faktoren ab: Der Arbeitsbelastung des Gerichtes, der Terminslage von Sachverständigen usw. Eine Verfahrensdauer von 6 bis 9 Monaten ist vor dem Amtsgericht nicht selten.

Ist der Rechtsstreit dann irgendwann entscheidungsreif, wird das Gericht ein Urteil verkünden: Dem Räumungsantrag wird entweder entsprochen – oder die Klage wird abgewiesen. In beiden Fällen wird der Unterlegene in der Regel Berufung beim Rechtsmittelgericht einlegen können, in Wohnungsmietsachen also beim Landgericht. Dort geht das Verfahren dann in die nächste Runde und mit einer Verfahrensdauer von weiteren langen Monaten muss gerechnet werden, wenn die Berufung nicht offensichtlicher Unfug ist.

Zieht sich der Räumungsrechtsstreit durch zwei Instanzen, kann sich der Vermieter realistisch auf eine Gesamtverfahrensdauer von 1,5 bis 2 Jahren einstellen. Das Landgericht Köln z.B. terminiert nicht selten mündliche Verhandlungen mit einer Vorlaufzeit von einem dreiviertel Jahr.

Hat der obsiegende Vermieter dann endlich nach Abschluss der 2. Instanz seinen begehrten Räumungstitel, kann er damit den Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser setzt einen Räumungstermin an, der aber erst mindestens 3 Wochen nach Zustellung der Räumungsankündigung liegen muss. Der Vermieter muss zudem einen Kostenvorschuss für die Räumung an den Gerichtsvollzieher zahlen, denn dieser muss ja eine Möbelspedition und einen Schlosser beauftragen, die er nicht aus eigener Tasche zahlen wird.

Zwar steht dem Vermieter ein Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Verfahrens- und Räumungskosten zu. Dieser Anspruch lässt sich aber oft nicht realisieren, weil bei dem Mieter nichts zu holen ist. “Einem nackten Mann …” – das Sprichwort ist bekannt. 

Deshalb ist es entscheidend, mit der Erhebung einer Räumungsklage nicht zu warten, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Denn das Räumungsklageverfahren kann, wie dargestellt, sehr lange Zeit in Anspruch nehmen und in dieser Zeit kann die Mietsache nicht wirtschaftlich genutzt werden und bringt keine Einnahmen. Oft zögern Vermieter mit der Erhebung der Klage, weil sie die entstehenden Kosten scheuen und darauf hoffen, dass der Mieter dann doch noch freiwillig auszieht und räumt. Wird diese Hoffnung enttäuscht, ist der Schaden am Ende aber noch größer, weil wieder unnötig Zeit ins Land gezogen ist. Und Zeit ist in diesem Fall tatsächlich Geld.

Betroffenen Vermietern ist daher zu raten, sich im Fall einer vermieterseitigen Kündigung bereits vorzeitig anwaltlich über die im Einzelfall bestehenden rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen, damit umgehend gehandelt werden kann.

 

 

BGH: Kein Konzept – kein Studentenwohnheim

Mietverhältnisse in einem Studentenwohnheim genießen nach § 549 Abs. 3 BGB keinen sozialen Kündigungsschutz und können auich ohne berechtigtes Interesse mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.
In der Praxis herrscht aber oft Unklarheit, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim im Sinne der Vorschrift zu qualifizieren ist.
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu nun in einer Entscheidung vom 13.06.2012 Stellung bezogen (VIII ZR 92/11).

§ 549 Abs. 3 BGB verfolge das gesetzgeberische Ziel, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dies rechtfertige die Einschränkung des sozialen Mieterschutzes.

Dieses Ziel setze aber voraus, dass der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB diene auch nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen.

Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsses sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.

Ein solches Konzept war in dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt nicht zu erkennen. Die auf § 549 Abs. 3 BGB gestützte Kündigung wurde daher nicht bestätigt und die Räumungsklage abgewiesen.

Beraterhinweis:

Nicht jedes Studentenwohnheim ist auch mietrechtlich als solches zu qualifizieren. Wer als Bewohner also eine Kündigung ohne Begründigung mit einem berechtigten Interesse erhält, tut gut daran, diese anwaltlich auf ihre Berechtigung gin überprüfen zu lassen. Eine unberechtigte Kündigung muss nämlich nicht befolgt werden und kann darüber hinaus auch Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter begründen.

Pressemitteilung des BGH v. 13.06.2012

BGH: Berechtigtes Interesse zur Wohnraumkündigung auch bei Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch “nahestehende” juristische Person

Dem Vermieter von Wohnraum steht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er die Mietsache nicht selbst benötigt, sondern eine ihm “nahestehende” juristische Person sie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters benötigt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 09.05.2012 – Az.: VIII ZR 238/11 – entschieden.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, war Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Das Mietverhältnis wurde vermieterseits mit der Begründung gekündigt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt wurde.

Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung, da kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB vorliege.
Der Vermieter könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen, da diese im Verhältnis zum Vermieter eine rechtlich selbständige juristische Person sei.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof sah dies als Revisionsinstanz anders und verurteilte den Mieter zur Räumung.

Der Senat stellte in seiner Entscheidung darauf ab, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers diene. Denn die Diakonie Düsseldorf e.V. erfülle für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handele sich daher bei ihr um eine dem Vermieter “nahestehende” juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des klagenden Vermieters diene.

Ein eigenes berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses habe daher vorgelegen und die Kündigung war wirksam.

Beraterhinweis:

Der Vermieter von Wohnraum darf ein laufendes Mietverhältnis nicht nach Lust und Laune kündigen, sondern muss nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse daran vorweisen. Klassisches Beispiel für ein solches Interesse ist der Eigennutzungswunsch, also Eigenbedarf. Ein berechtigtes Interesse kann aber auch vorliegen, wenn die Mietsache für einen Dritten benötigt wird, wie die Entscheidung des BGH schön darstellt.

AG Bonn: Stillschweigende Entlassung aus dem Mietverhältnis nach 27 Jahren

Zieht ein Mieter nach Scheidung von seiner Ehefrau, mit der er gemeinsam die Mietwohnung bewohnt, aus und erhält der Vermieter davon Kenntnis und wendet sich in den folgenden 27 Jahren in allen mietvertraglichen Angelegenheiten ausschließlich an die in der Wohnung verbliebene Ex-Ehefrau, kann davon ausgegangen werden, dass der ursprüngliche Mieter stillschweigend aus dem Mietverhältnis entlassen wurde.Diese Rechtsauffassung hat das Amtsgericht Bonn in einem Urteil vom 4. August 2011 (Az: 201 C 34/11) vertreten.

Der Beklagte hatte im Jahre 1982 eine Vierzimmerwohnung angemietet und diese gemeinsam mit seiner Ehefrau bezogen. Im Jahr 1983 wurde die Ehe geschieden, der Beklagte zog aus, kündigte das Mietverhältnis aber nicht, damit seine Ex-Ehefrau wohnen bleiben konnte.In der Folge zahlte allein die Ex-Ehefrau die fälligen Mieten und Nebenkosten. Der Beklagte, dessen Auszug der Vermieterin bekannt war, wurde von dieser nicht mehr in Anspruch genommen.

Im Jahr 2010 verstarb die ehemalige Ehefrau. Die Vermieterin entsann sich sodann wieder ihres ursprünglichen Vertragspartners, kündigte das vermeintliche Mietverhältnis mit ihm und nahm ihn gerichtlich auf Räumung der Wohnung und Zahlung rückständiger Miete in Anspruch.

Das Amtsgericht Bonn wies die Klage ab. Der Beklagte sei stillschweigend von der Vermieterin aus dem Mietverhältnis entlassen worden, nachdem diese auf eine Mitteilung vom Auszug 1983 nicht reagiert habe und ihn in den darauf folgenden 27 Jahren unbehelligt gelassen habe. Die Vermieterin sei verpflichtet gewesen, dem Beklagten ein etwaiges Sicherungsinteresse und den damit verbundenen Fortbestand des Mietverhältnisses anzuzeigen. Dies sei jedoch zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Sie habe sich in den folgenden 27 Jahren nach dem Auszug des Beklagten ausschließlich an die ehemalige Ehefrau des Beklagten gewendet.

Ein Sicherungsinteresse der klagenden Vermieterin, an Stelle der ehemaligen Ehefrau, die faktisch die Miete gezahlt habe, einen weiteren Schuldner zu haben, bestehe nicht endlos, sondern erlösche regelmäßig nach Ablauf von 10-20 Jahren, wenn in diesem Zeitraum keinerlei Kontakt zu dem eigentlichen Mieter bestehe. Spätestens nach Ablauf dieses Zeitrahmens sei also davon auszugehen, dass der Beklagte aus dem Mietverhältnis entlassen wurde.Folglich schuldete er nach Auffassung der Bonner Richter weder die Zahlung der Miete, noch die Räumung der Wohnung.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung des Amtsgerichts Bonn dürfte auch auf Fallgestaltungen anzuwenden sein, in denen beide Eheleute den Mietvertrag auf Mieterseite unterschrieben haben. Auch hier kann nach ausreichendem Zeitablauf und unter bestimmten Voraussetzungen von einer stillschweigenden Entlassung des ausgezogenen Mieters aus dem Mietverhältnis ausgegangen werden. Gleichwohl bleibt dies im Einzelfall konkret zu prüfen und kann nicht pauschal unterstellt werden.

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