LG Wuppertal: Kein Anspruch auf Satellitenfernsehen, wenn Sender über Internet empfangbar

Häufig streiten sich Vermieter und Mieter um die Frage, ob der Mieter eine Parabolantenne zum Empfang von Satellitenfernsehen an der Hauswand oder auf dem Dach anbringen darf. Die Rechtsprechung ist dazu mittlerweile recht einheitlich:

Verfügt die Wohnung über einen digitalen Breitbandkabelanschluss, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Genehmigung der festen Anbringung der Satellitenantenne (Urteil vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/04).

Zudem hat der BGH bereits am 02.03.2005 entschieden (Az. VIII ZR 118/04), dass ausländische Mieter vom Vermieter keine Zustimmung zur Montage einer Parabolantenne verlangen können, wenn sie die Möglichkeit haben, ein (gebührenpflichtiges) Vollprogramm über einen vorhandenen Kabelanschluss mittels eines Decoders zu empfangen.

Das Landgericht Wuppertal (Urteil vom 26.01.2012 – 9 S 28/11) hat dieser Rechtsprechung nun eine weitere Facette hinzugefügt:

In dem zu entscheidenden Rechtsstreit verwies der griechische Mieter darauf, dass er über den Breitbandkabelanschluss des Hauses nur den griechischen Sender ERT empfangen könne, der kein Vollprogramm biete, sondern nur Zusammenfassungen anderer nationaler und staatlicher Sender. Der Vermieter behauptete hingegen unbestritten, der Mieter könne andere griechische Vollprogramme kostenpflichtig als Livestream über das Internet sehen.

Die 9. Zivilkammer des LG Wuppertal gab dem Vermieter Recht: Ohne Hinzutreten besonderer Umstände sei der Empfang von Heimat-Sendern über das Internet stets zumutbar und damit ein sachlicher Grund für den Vermieter erkennbar, die begehrte Zustimmung zur Anbringung einer Satellitenschüssel zu verweigern. Das gelte auch für nicht-internetaffine Rentner, denn auch über das Internet könnten Fernsehgeräte unmittelbar angeschlossen werden.

Beraterhinweis:

Mieter sollten vor der eigenmächtigen Installation einer Parabolantenne die Genehmigung des Vermieters einholen, wenn sie nicht riskieren wollen, auf Beseitigung in Anspruch genommen werden. Können die begehrten oder vergleichbare ausländischen Sender auch über einen DSL-Anschluss als Livestream im Internet empfangen werden, wird der Vermieter sich auf die Entscheidung des LG Wuppertal berufen können und die Genehmigung ablehnen dürfen, wenn nicht schon im Vorfeld bei Abschluss des Mietvertrages etwas anderes  vereinbart worden ist.

BGH: Zur Verjährung vom Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Was Vermieter oft nicht wissen: Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB “in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.”

Der Bundesgerichtshof hat nun in einer Entscheidung vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) konkretisiert, wann der Vermieter einer Wohnung die Mietsache “zurückerhält.” Das ist nicht bereits dann der Fall, wenn der Mieter erfolglos versucht, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Der Vermieter muss vielmehr in den tatsächlichen Besitz der Wohnungsschlüssel gelangen, damit die Verjährungsfrist beginnt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat musste als Revisionsinstanz über folgenden Streitfall entscheiden:

Nachdem der Beklagte (Mieter) mit Anwaltsschreiben vom 02.07.2007 das Mietverhältnis wegen “Vertrauensverlustes” fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007 gekündigt hatte, begehrte die Klägerin durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19.03.2008 Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Mietsache.

Der Beklagte berief sich auf Verjährung und wandte ein, bereits am 30.06.2007 die Rückgabe der Schlüssel persönlich angeboten zu haben und sie anschließend in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen zu haben.

Eine persönliche Abnahme der Wohnung fand dann erst am 01.10.2007 statt.
Der Senat entschied nun: Die Schadensersatzansprüche waren bei Einleitung des Mahnverfahrens noch nicht verjährt.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.).
Die Klägerin habe deshalb die Wohnung erst am 01.10.2007 zurückerhalten, denn weder durch das Angebot der Schlüsselrückgabe Ende Juni 2007, noch durch das Einwerfen in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten habe die Klägerin die Sachherrschaft über die Wohnung zurückerhalten.

Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Mietsache vor Beendigung des Vertragsverhältnisses, sozusagen “auf Zuruf” zurückzunehmen. Sie sei daher durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort “an der Haustür” entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.

Im Übrigen hätten die Parteien im Anschluss an die von dem Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen “offiziellen” Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass bestehe, die Klägerin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 01.10.2007 erfolgten Übergabe erhalten. Die Verjährung begann also erst am 01.10.2007.

Die Klägerin hat somit die Schadensersatzansprüche noch in der 6-Monatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht und die Verjährung dadurch gehemmt.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten nach Rückerhalt einer Wohnung unbedingt darauf achten, mögliche Schadensersatzansprüche in der Frist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB geltend zu machen und zumindest zur Aufrechnung mit dem in der Regel bestehenden Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters zu stellen. Die Ansprüche müssen also dem Grunde nach dargelegt und dem Mieter gegenüber beziffert werden – und vom Kautionsguthaben in Abzug gebracht werden. Darüber hinausgehende Forderungen müssen in der 6-Monatsfrist gerichtlich geltend gemacht werden, andernfalls sich der Mieter auf den Eintritt der Verjährung berufen kann.

BGH: Zu den Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof musste sich gestern mit der Frage beschäftigten, welchen Inhalt ein Kündigungsschreiben bei einer Eigenbedarfskündigung haben muss.

In dem zu entscheidenden Rechtsstreit hatten die Vermieter das Mietverhältnis mit der Beklagten über eine in München gelegene Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die Vermieterin nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs ihr Studium in München fortsetzen wolle. Außerdem wolle sie einen eigenen Hausstand gründen. In das zuvor bei den Eltern genutzte Zimmer könne sie nicht zurückkehren, weil dieses mittlerweile von ihrer Schwester bewohnt würde.

Nachdem die beklagte Mieterin vom Amtsgericht München zur Räumung verurteilt wurden, hob das Landgericht München I das amtsgerichtliche Urteil wieder auf: Die Kündigung sei nicht ausreichend begründet worden.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10) sah dies jedoch anders:

Dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung sei Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund derart bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Es reiche für eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Im Übrigen bräuchten Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.
Diesen Anforderungen entspreche das hier vorliegende Kündigungsschreiben.

Der BGH hob das Berufungsurteil deshalb auf. Das die Mieterin zur Räumung verurteilende Urteil des Amtsgerichts wurde bestätigt.

Beraterhinweis:

Die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben sind hoch. Der Eigenbedarfsgrund muss nachvollziehbar und plausibel angegeben werden, denn der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Kündigungsgründe auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit zu überprüfen. Nach der Rechtsprechung des BGH, die dieser nunmehr erneut bekräftigt hat, ist es dazu ausreichend, die Bedarfsperson anzugeben und das Interesse darzulegen, das diese Bedarfsperson an der Erlangung der Wohnung hat. Sofern Alternativwohnraum zur Verfügung steht, muss dargelegt werden, warum gerade die streitige Wohnung benötigt wird. Es sind in der Regel auch Ausführungen zur bisherigen Wohnsituation der Bedarfsperson zu machen.

Die ordnungsgemäße Begründung des Eigenbedarfswunsches ist daher nicht immer so einfach, wie viele Vermieter dies glauben.

Es ist daher empfehlenswert, eine Eigenbedarfskündigung mit anwaltlicher Hilfe vorzubereiten – denn sonst droht am Ende eines langen Räumungsprozesses oft die böse Überraschung, dass die Kündigung nicht ausreichend begründet und damit unwirksam ist.

BGH: Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter unterliegen der regelmäßigen Verjährung

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2011, Az.: VIII ZR 349/10) musste sich nun mit der höchstrichterlich noch ungeklärten Frage befassen, ob diese kurze Verjährung auch für Ansprüche einer Eigentümergemeinschaft gegen die ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers greift.

Die Mieter hatten im Juni 2008 nämlich beim Auszug den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug beschädigt. Im Dezember 2009 wurden sie auf Schadensersatz verklagt und erhoben die Einrede der Verjährung, da § 548 Abs. 1 BGB anwendbar sei.

Landgericht Stuttgart (1. Instanz) und Oberlandesgericht Stuttgart (Berufungsinstanz) gaben den Mietern Recht – die Revision beim BGH wurde aber zugelassen.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die kurze Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB nur zwischen Mieter und Vermieter Anwendung findet, die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die ehemaligen Mieter aber der Regelverjährung von 3 Jahren nach § 195 BGB unterliegen. Somit waren die Ansprüche zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2009 noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache stellt einen Klassiker unter den mietrechtlichen Streitigkeiten dar. Mieter und Vermieter sollten hierbei immer die Verjährungsfrist des § 548 BGB im Auge behalten. Innerhalb der Frist von 6 Monaten müssen die Ansprüche entweder gerichtlich geltend gemacht werden, oder gegen ein etwaiges Kautionsguthaben des Mieters aufgerechnet werden, andernfalls die Ansprüche nicht mehr erfolgreich gerichtlich durchgesetzt werden können.

Sommerzeit ist Grillzeit

Sommerzeit ist bekanntlich auch Grillzeit. Nicht nur Hausbesitzer mit Garten nutzen gerne das schöne Wetter, um in gemütlicher Runde Steaks oder andere Leckereien auf dem Grill zuzubereiten.  Auch Mieter, deren Wohnung über einen Balkon verfügt, nutzen diesen an warmen Tagen gerne für ausdauernde Grillabende.

Doch ist das überhaupt erlaubt? Wie lange, wie oft und wann überhaupt dürfen Mieter auf dem Balkon grillen und was müssen sie dabei beachten?

Diese Fragen lassen sich leider nicht pauschal beantworten, sondern hängen, wie so oft , vom Einzelfall ab.

Gesetzliche Grundlagen für das Grillen gibt es lediglich in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Nach den dort geltenden Landesimmissionsschutzgesetzen ist das Grillen nur zulässig, wenn unbeteiligte Nachbarn nicht unzumutbar belästigt werden. Das ist der Fall, wenn Qualm und Rauch in die Nachbarwohnungen eindringt. Der grillende Mieter sollte also immer ausreichend Abstand zu den Nachbarwohnungen wahren und dafür Sorge tragen, dass kein Rauch und Qualm die Nachbarn unzumutbar belästigen können.

Führt das Grillen trotzdem zu einer entsprechenden Belästigung der Nachbarn, stellt dies in den genannten Bundesländern eine Ordnungswidrigkeit dar und kann ein Bußgeld zur Folge haben. Darüber hinaus droht als mietrechtliche Konsequenz (insbesondere im Wiederholungsfall) auch eine Abmahnung durch den Vermieter.

Für den Balkon empfiehlt sich daher unbedingt die Verwendung eines Elektrogrills. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick darauf, dass manche Gerichte die Verwendung eines Holzkohlegrills auf Balkonen untersagen (z.B. das AG Hamburg-Mitte und das LG Düsseldorf).

Unabhängig von den genannten landesgesetzlichen Regelungen, muss der Mieter das miet- und nachbarschaftsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme beachten. Auch dies beinhaltet, dass durch das Grillen die Nachbarn nicht unzumutbar belästigt werden dürfen. Eine unwesentliche Beeinträchtigung durch geringe Gerüche haben die Nachbarn hingegen hinzunehmen.

Das Grillen ist daher auch auf Balkonen von Mietwohnungen gestattet, sofern der Mietvertrag oder die Hausordnung nichts anderes vorsehen. Ein mietvertragliches Verbot des Grillens auf dem Balkon ist nach der Rechtsprechung zulässig. Bevor der Mieter also zum Grillabend einlädt, ist ein Blick in den Mietvertrag empfehlenswert.

Die zulässige Häufigkeit des Grillens wird von der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. So erlauben manche Gerichte einmaliges Grillen in den jeweiligen Sommermonaten (April bis September) wenn die Nachbarn mindestens 48 Stunden vorher informiert werden (AG Bonn).

Andere Gerichte sind restriktiver und erlauben sogar nur drei Grillpartys pro Jahr (so (LG Stuttgart, Az. 10 T 359/96).

In Bayern wiederum ist nach einem Urteil des Bayerischen Obersten Landesgerichts das Grillen an fünf Abenden im Jahr erlaubt.

Diese Rechtsprechung ist allerdings nicht in Stein gemeißelt und unterliegt stetigem Wandel.

Es kommt, wie dargelegt, jeweils auf den Einzelfall an. In dicht gedrängten Reihenhaussiedlungen, in denen Balkon an Balkon grenzt, gelten andere Anforderungen an das Gebot der Rücksichtnahme, als in weitläufigen Einfamilienhaus-Siedlungen.

Natürlich gilt aber auch hier der Grundsatz: wo kein Kläger, da kein Richter. Sind alle Nachbarn mit dem Grillen einverstanden, vielleicht sogar zum Grillabend eingeladen, lässt sich unbeschwert feiern.