BGH: Zu den Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters

Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich beeinträchtigt, ist die Miete gem. § 536 BGB gemindert.
Die Mietminderung setzt nicht voraus, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vorträgt und die Mängelursachen konkret darlegt.

Von dem Mieter kann nicht verlangt werden, dass er einen bestimmten Minderungsbetrag darlegt oder über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.

Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 25.10.2011 (Az.: VIII ZR 125/11) festgestellt.

Danach reichte der Vortrag des Mieters in dem zu entscheidenden Rechtsstreit aus, dass “der Heizkörper nicht funktioniert.” Er musste nicht die Art der Fehlfunktion oder gar die erzielten Temperaturen näher darlegen.

Der Mieter hatte außerdem ein Zuleitungsrohr zum WC als “durchgerostet und undicht” beschrieben, was nach Auffassung des VIII. Zivilsenats ausreichend für eine Begründung der Mietminderung war. Konkrete Angaben über den Umfang der Roststelle und darüber, was mit der behaupteten Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs gemeint sei, musste der Mieter nicht erbringen.

Der Mieter hatte zudem vorgetragen, aus einer alten, defekten Toilette im Keller mache sich durchdringender Fäkalgeruch im Haus breit.

Nach Ansicht des BGH war auch dieser Vortrag zur Begründung einer Mietminderung ausreichend. Der Mieter musste nicht die Dauer der Gerüche im Einzelnen schildern und darlegen, ob von der Geruchsentwicklung auch die von ihm genutzte Wohnung betroffen war. Durch den beschriebenen und mit Lichtbildern belegten Zustand der Toilette im Keller habe er den in den hiervon ausgehenden Geruchsbeeinträchtigungen liegenden Sachmangel hinreichend dargelegt.

Beraterhinweis:

Die Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters dürfen nicht überspannt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter die Mängel und die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darlegt – und unter Beweis stellt, wenn der Vermieter sie bestreitet. Ausssagen über den Umfang eines Mangels oder gar seine Ursachen, die dem Mieter oft gar nicht bekannt sind, braucht er indes nicht zu treffen.

BGH: Zur Verjährung von Bereicherungsansprüchen wegen überzahlter Miete

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste sich in einer Entscheidung vom 29.06.2011 mit der Frage beschäftigen, wann Bereicherungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete aufgrund einer Wohnflächenabweichung verjähren (BGH v. 29.06.2011 – VIII ZR 30/10).

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger wegen einer Wohnflächenabweichung Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 begehrt.

Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt, die Berufung vor dem Landgericht wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht liess die Revision, beschränkt auf die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2000 und 2001, zu. Die von dem Beklagten eingelegte Revision hatte Erfolg.

Der Senat vertrat die Auffassung, dass die grundsätzlich wegen überzahlter Miete bestehende Forderung des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung betreffend die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 und 2001 zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2007 verjährt war, obwohl der Mieter erst im Jahr 2007 Kenntnis von der Wohnflächenabweichung erlangt hatte.

Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 2 EGBGB sei nämlich für die Frage der Verjährung das bis zum 01.01.2002 geltende alte Verjährungsrecht anwendbar.

Nach § 197 BGB a.F. sei es aber nicht auf die Kenntnis des Gläubigers angekommen.

Die Verjährung der Rückforderungsansprüche des Mieters bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 überzahlten Miete sei daher nach altem Verjährungsrecht mit Ablauf der Jahre 2004 und 2005 eingetreten, so dass die Klage diesbezüglich ohne Erfolg bleiben musste.

Beraterhinweis:

Nicht zu entscheiden brauchte der BGH über die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 bis 2007. Diese waren nicht verjährt, da es nach dem seit dem 01.01.2002 geltenden Recht für den Beginn der Verjährung auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen ankommt.

 

OLG Düsseldorf: Keine Gebrauchsüberlassung? Keine Miete!

Kann der Mieter die Mietsache nicht nutzen, weil ihm der Vermieter die Schlüssel nicht aushändigt, ist er auch nicht zur Zahlung von Miete verpflichtet.

Dies hat das OLG Düsseldorf (Urteil vom 23. Dezember 2010 – I-10 U 60/10) klargestellt. 

Dem Vermieter steht ein vertraglicher Anspruch auf Mietzahlung gem. § 535 Abs. 2 BGB nur zu, wenn er zuvor dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat – der Vermieter ist also vorleistungspflichtig.

Händigt der Vermieter dem Mieter aber die Schlüssel nicht aus, fehlt es der notwendigen Gebrauchsüberlassung.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte der auf Mietzahlung in Anspruch genommene Mieter eingewandt, die Mietsache sei ihm nicht überlassen worden. Er habe auch keine Schlüssel erhalten. 

Der Vermieter war für die Gebrauchsüberlassung darlegungs- und beweispflichtig. Er konnte die Schlüsselübergaber aber weder schlüssig darlegen, noch beweisen, so dass die auf Zahlung der Miete gerichtete Klage keinen Erfolg hatte.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung ist korrekt. Der Vermieter muss, wenn er die Zahlung von Miete verlangt, darlegen, dass er dem Mieter die Mietsache überhaupt überlassen hat. Denn das ist Voraussetzung für die Mietzahlungspflicht. 

Zu diesem Ergebnis kommt man übrigens auch, wenn man sich das Recht zur Mietminderung anschaut:

Wird nämlich die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch nicht unerhebliche Mängel eingeschränkt, ist die Miete gem. § 536 BGB automatisch in angemessener Höhe gemindert.

Ist aber der Gebrauch der Mietsache überhaupt nicht möglich, weil keine Schlüssel übergeben wurden, ist die Miete folgerichtig in 100%iger Höhe gemindert – wird also gar nicht geschuldet.