Gaststättenpacht: Fachhandwerkerklausel unwirksam

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Ihm wird nämlich das Recht genommen, die Mietsache selbst fachgerecht zu renovieren. Eine solche Klausel ist also wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam und führt dazu, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf v. 9.12.2010 – I-10 U 66/10) hat diese Rechtsprechung nun auch auf Pachtverträge erstreckt. Im Streit stand die Wirksamkeit einer Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag mit folgendem Wortlaut:

“Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach Art desGewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert.”

Mit dieser vorgefertigten Formulierung hat der Vermieter zwar die Unwirksamkeit wegen einer starren Fristenklausel vermieden – da dem Mieter aber nach der kundenfeindlichsten Auslegung des Klauselwortlautes die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme genommen werden sollte, ist die Klausel gleichwohl nicht wirksam vereinbart, da sie gegen AGB-Recht verstößt.

Beraterhinweis:

Der Verpächter hat sich offenbar darauf verlassen, dass eine Fachhandwerkerklausel in der Geschäftsraummiete wirksam vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung dazu ist jedoch nicht einheitlich. Eine Entscheidung des BGH dazu liegt noch nicht vor. Das OLG Düsseldorf hat sich nun zugunsten des Gewerberaummieters positioniert. Ob andere Gerichte sich dieser Auffassung anschließen, bleibt abzuwarten. Vermieter von Gewerberaum sollten jedoch den sichersten Weg wählen, und auf eine Klausel, die dem Mieter versagt, geschuldete Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, unbedingt verzichten.

Zur Verjährung von Ersatzansprüchen wegen Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen

Gar nicht selten kommt es vor, dass Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung glauben, sie müssten die Wohnung renovieren, obwohl eine Renovierung rechtlich gar nicht geschuldet ist, weil etwa im Mietvertrag nichts entsprechendes vereinbart wurde oder die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen unwirksam sind. So sind z.B. auch heute noch in einer Vielzahl von Mietverträgen starre Renovierungsfristen vereinbart, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig ist und dazu führt, dass der Mieter nicht renovieren muss – nicht während des Mietverhältnisses und auch nicht bei Auszug.

Führen die Mieter, in der irrigen Annahme, dazu verpflichtet zu sein, gleichwohl Schönheitsreparaturen aus und hinterlassen dem Vermieter eine perfekt renovierte Wohnung, freut sich dieser über die ersparten Malerkosten.

Stellen die Mieter dann jedoch fest, dass sie renoviert haben, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann ihnen nach der Rechtsprechung des BGH ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 BGB zustehen.

Streitig war bisher, bis wann der Mieter seinen Ersatzanspruch beim Vermieter geltend machen und ggf. einklagen muss.

Der BGH hat diese Frage nun in einer Entscheidung vom 4.5.2011 (VIII ZR 195/10) beantwortet: Die Ansprüche des Mieters wegen nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verjähren gem. § 548 Ans. 2 BGB binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Denn nach Beendigung des Mietverhältnisses solle alsbald Klarheit erreicht werden, welche Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache Mieter und Vermieter zustehen.

Beraterempfehlung:

Ist der Mieter sich nicht sicher, ob er tatsächlich bei Auszug renovieren musste, kann es sich durchaus auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch lohnen, einen Anwalt mit der Prüfung dieser Frage zu betrauen. Stellt sich dann heraus, dass der Vermieter zu Unrecht eine Renovierung verlangt hat, sollten die dem Mieter entstandenen Kosten und Aufwendungen umgehend dem ehemaligen Vermieter in Rechnung gestellt werden – denn die Uhr tickt. Der Mieter hat nur 6 Monate Zeit, den Anspruch geltend und – z.B. im Mahnverfahren oder durch Klageerhebung – rechtshänging zu machen. Die Verjährung wird dann gehemmt.

BGH: Mieter muss Schönheitsreparaturen selbst vornehmen dürfen

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB ist ein Vermieter während der Mietzeit zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dazu gehören auch die aufgrund der üblichen Abnutzung der Mietsache anfallenden Schönheitsreparaturen, also Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen.

Allerdings ist es zulässig und üblich, diese Renovierungspflichten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.

Eine solche Klausel setzt aber voraus, dass dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH)musste sich jetzt mit einer Klausel befassen, die jedenfalls auch dahin verstanden werden konnte, dass der Mieter die Arbeiten nicht selbst vornehmen, sondern durch einen Fachhandwerker ausführen lassen musste.

Diese Mietvertragsklausel lautete:

“Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)”

Der BGH (Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09) entschied, dass diese Klausel unwirksam sei, da sie einer Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalte.
Die “kundenfeindlichste” Auslegung dieser Klausel ergebe nämlich, dass der Mieter danach die Renovierungsarbeiten nicht selbst durchführen dürfe, sondern von einem Dritten, einer Fachfirma, vornehmen lassen müsse. Dies stelle aber eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen seien – egal ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen.

Dazu bedarf es aber nicht zwingend der Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma.

Die Entscheidung des BGH zeigt erneut, dass Mieter, bevor sie den Pinsel schwingen und neue Tapeten an die Wände kleben gut daran tun, erst einmal anwaltlich prüfen zu lassen, ob sie überhaupt wirksam zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sind.

Vermieter, die bei Vertragsschluss nicht sorgsam darauf achten, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtlich wasserdicht ist, gehen die Gefahr ein, spätestens beim Auszug des Mieters eine unliebsame Überraschung zu erleben.
Auch diesen sei daher vor Abschluss des Mietvertrages eine anwaltliche Beratung ans Herz gelegt.

BGH: Unwirksame Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Renovierungsklauseln

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs musste sich wieder einmal mit einer Formularklausel auseinandersetzen, die dem Mieter vorgab, wie er die Mietsache renovieren sollte (Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09).

Geklagt hatte eine Vermieterin, die von ihrem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen verlangte.

Die Vermieterin stützte sich auf folgende vorformulierte Klauseln im Mietvertrag:

“Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …”

Eine Anlage zum Mietvertrag enthielt den Zusatz:

“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …”

Der Bundesgerichtshof hat die Klage in letzter Instanz abgewiesen. Die vorstehenden Klauseln sind nämlich unwirksam. Mit der Vorgabe, die Lackierungen (auch während der Mietzeit) nur in weiß vorzunehmen, sei der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches eingeschränkt worden, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestanden habe. Dies halte der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).

Da die dem Mieter auferlegte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lasse, hatte die unzulässige Farbvorgabe die Unwirksamkeit der Renovierungsverpflichtung insgesamt zur Folge: Der Mieter musste also im Ergebnis überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Es zeigt sich, dass Vermieter bei der Formulierung der Klauseln zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht vorsichtig genug sein können.

Eine anwaltliche Beratung vor Abschluss des Mietvertrages kann bares Geld sparen.

 

 

 

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LG Landshut: Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Führen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen aus, obwohl sie dazu wegen einer unwirksamen Renovierungsklausel gar nicht verpflichtet sind, steht Ihnen nach einer Entscheidung des Landgericht Landshut (Urteil vom 21.11.2007, Az. 12 S 2236/07) gegen den Vermieter ein Aufwendungsersatzanspruch zu. Dies gilt auch dann, wenn sie in der irrigen Annahme gehandelt haben, zu Renovierungsarbeiten verpflichtet zu sein.

Das Gericht hat dies wie folgt begründet:

Nach § 539 BGB kann der Mieter vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.

Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich um Aufwendungen, weil sie zumindest auch der Mietsache zugute kommen sollten. Vorrangig zu prüfende Ansprüche aus § 536a Abs 2 BGB stehen den Klägern nicht zu.

Es liegen die Voraussetzungen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag vor.

Die Malerarbeiten waren (zumindest auch) ein objektiv fremdes Geschäft für einen anderen im Sinne des § 677 BGB, das die Kläger mit dem erforderlichen Willen, jedenfalls auch im Interesse der beklagten Vermieterin zu handeln, durchführten.

Da die Klausel, mit der deren Durchführung auf die Kläger übergewälzt werden sollte, unwirksam ist, führten die Kläger ohne wirksame Beauftragung ein Geschäft, das den Beklagten als Vermietern oblag und in deren Rechts- und Interessenkreis fiel. Da jene auch nicht während eines laufenden Mietverhältnisses, sondern in Hinblick auf dessen Beendigung durchgeführt wurden, handelten die Kläger auch nicht in dem eigenen Interesse, die Wohnung entsprechend ihren Wünschen und Vorstellungen zu verschönern und imstand zu halten (so aber Börstinghaus WuM 2005, 675,677).

Notwendig war dann weiterhin der sogenannte Fremdgeschäftsführungswillen – also die Absicht, die Renovierungsarbeiten nicht für sich selbst, sondern für den Vermieter ausführen zu wollen. Auch dies hat das Landgericht Landshut bejaht:

Gegen das Vorliegen [des] Fremdgeschäftsführungswillens spricht auch nicht der Umstand, dass die Kläger sich irrtümlicherweiser, auf Grund der von ihnen für wirksam erachteten Vertragsklausel, für verpflichtet ansahen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen (so aber LG Berlin Urt.v. 23.10.2006, 62 S 187/06, Börstinghaus a.a.O, Lange NZM 2007, 785) Nach ständiger Rechtsprechung des BGH schließt allein die Tatsache, dass sich der Geschäftsführer auf der Grundlage einer nichtigen vertraglichen Regelung irrigerweise für verpflichtet hält, das Geschäft eines anderen zu besorgen, die Anwendbarkeit der §§ 677 ff BGB nicht aus (vgl. BGH NJW 1993, 3196, NJW-RR 2005, 639, 641 NJW-RR 1993, 200, NJW-RR 1989, 970 m.w.N, Palandt-Sprau § 677 BGB Rn. 7 am Ende und Rn. 11). Dieser im Schrifttum umstrittenen Rechtsprechung schließt sich die Kammer an. Entscheidend ist, dass nach der tatsächlichen Willensrichtung der Parteien und unabhängig einer rechtlichen Bindung der Geschäftsführer im Wege eines Leistungsaustausches ein fremdes Geschäft besorgen wollte.
Zutreffend weist das Gericht darauf hin, dass gerade bei der Endrenovierung der Mieter letztlich kein tatsächliches, originäres Interesse an deren Vornahme hat, sondern die Leistung nur erbringt, weil er sich dazu verpflichtet hält.

Da die Durchführung der Schönheitsreparaturen auch dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprach, hat das Gericht den Mietern einen Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten zugesprochen.

Fazit:

Wer bei Beendigung des Mietvertrages die Wohnung renoviert und erst im Nachhinein feststellt, dass er durch den Mietvertrag gar nicht wirksam dazu verpflichtet war, kann nach der Entscheidung des Landgerichts Landshut vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen. Für den Vermieter kann das teuer werden, weshalb er schon bei Vertragsschluss darauf achten sollte, keine unwirksame Klausel zu vereinbaren. Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters verjährt gem. § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

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BGH: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der BGH hat heute (Urteil vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07) darüber entschieden, daß Vermieter nicht berechtigt sind,  von ihrem Mieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist:

Aus der Pressemitteilung des BGH vom 09.07.2008:

[...]
Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.
[...]

Das wird sehr viele Vermieter nicht freuen.

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