Berliner Mietspiegel vor dem Aus?

Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg ging durch die Medien und ist auf zahlreiche Reaktionen gestoßen: In einem Urteil vom 11. Mai 2015 haben die Richter den Berliner Mietspiegel von 2013 kritisiert. Sie sehen darin kein taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nach Ansicht der Richter des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg kann der Berliner Mietspiegel von 2013 nicht gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Es handele sich dabei nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Entgelte als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen seien, so die Richter in ihrer Entscheidung vom 11. Mai 2015 (Az: 235 C 133/13).

Deshalb war es der klagenden Vermieterin nicht verwehrt, die Miete für eine Altbauwohnung auf 7,19 EUR pro Quadratmeter zu erhöhen, obwohl der Mietspiegel das nicht hergab. Zur Begründung der Mieterhöhung wurde ein Sachverständigengutachten herangezogen.

Was bedeutet das Urteil des Amtsgerichts zum Mietspiegel nun für Mieter und Vermieter?

Zunächst muss das Urteil rechtskräftig werden. Rechtskräftig wird die Entscheidung aber erst, wenn sie nicht binnen eines Monats nach ihrer Zustellung von den unterlegenen Mietern mit dem Rechtsmittel der Berufung angegriffen wird. Die Mieter werden also bis Mitte Juni Zeit für die Einlegung der Berufung haben. Dann muss sich das Landgericht mit dem Urteil auseinandersetzen und möglicherweise wird die Rechtsauffassung des Amtsgerichts dann bestätigt – oder das Urteil wird aufgehoben oder abgeändert.

Gehen die Mieter nicht in Berufung, erwächst das Urteil des Amtsgerichts ohne weitere Überprüfung in Rechtskraft. Die Rechtskraft dieses Urteils erstreckt sich nur auf die Parteien dieses Verfahrens. Die unmittelbaren rechtlichen Auswirkungen des Urteils betreffen also zunächst nur die Parteien des Rechtsstreits: die klagende Vermieterin hat bestätigt bekommen, dass die von ihr verlangte neue Miete für die hier betroffene Wohnung entgegen den Zahlen des Mietspiegels ortsüblich war.

Klagt die Vermieterin gegen andere Mieter oder bestreiten die Parteien anderer Mieterhöhungsverfahren ebenfalls die Geeignetheit des Berliner Mietspiegels, ist das dann zuständige Gericht nicht daran gehindert, eine andere Entscheidung zu treffen. Die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg bindet nämlich weder andere Gerichte, noch es selbst in anderen Klageverfahren. Es ist also durchaus möglich, dass derselbe Richter in einem anderen Verfahren seine Meinung ändert oder durch einen Sachverständigen davon überzeugt wird, dass der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Es handelt sich also, worauf die Berliner Senatsverwaltung zurecht hingewiesen hat, zunächst um eine Einzelfallentscheidung.

Anders kann es aber aussehen, wenn das Urteil des Amtsgerichts mit der Berufung angegriffen wird und von der nächst höheren Instanz, also dem Landgericht Berlin, bestätigt wird. In diesem Fall werden sich möglicherweise auch andere Amtsrichter in Berlin der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg anschließen, da sie damit rechnen müssen, dass ihre Entscheidungen vom Landgericht aufgehoben werden.

Zwar betrifft die vorliegende Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg nur den Mietspiegel 2013. In den nächsten Tagen soll dieser durch den aktuellen Mietspiegel 2015 ersetzt werden. Wurde dieser jedoch nach der gleichen Methode erstellt, wie sein Vorgänger, werden die vom Gericht geäußerten Bedenken auch gegen diesen bestehen.

Wird also die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg durch das Landgericht Berlin bestätigt, steht zu erwarten, dass auch der Mietspiegel 2015 in Bälde vor Gericht scheitern und als nicht geeignetes Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung angesehen wird.

Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Dazu darf laut Gesetz Bezug genommen werden auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Reicht der Berliner Mietspiegel also nach Auffassung der Gerichte nicht zur Begründung einer Mieterhöhung aus, muss sich ein Berliner Vermieter, der von seinem Mieter die Zahlung einer höheren Miete verlangen will, künftig auf ein eine der anderen Begründungsmöglichkeiten verlegen. In der Regel wäre das die Einholung eines Sachverständigengutachtens, was natürlich mit erheblichen Kosten verbunden wäre.

Zudem würden die Regelungen der sogenannten "Mietpreisbremse" ins Leere laufen. Diese sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Ohne Mietspiegel wird sich aber die ortsübliche Vergleichsmiete kaum flächenwirksam verbindlich ermitteln lassen.

Eine Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts und die damit verbundene mögliche Bestätigung des Urteils durch das Landgericht birgt also aus Mietersicht erhebliche Risiken und sollte wohl überlegt sein.

Versicherungs-Mathematik: HUK non calculat

Neues aus der Reihe “Wie Versicherungen mit dem Geld ihrer Kunden umgehen”: 

Die HUK-Coburg rechnet einen Unfallschaden ab und kürzt dabei die Erstattung der Sachverständigenkosten um 90 EUR, denn die wären überhöht. Mandant will die natürlich nicht selbst tragen und nun soll ich die HUK Coburg also auf Zahlung von 90 EUR verklagen. Damit ihn kein Kostenrisiko trifft, hat der Mandant eine Rechtsschutzversicherung. Und wo hat er die? Richtig: Bei der HUK-Coburg.

Die HUK-Coburg ist bekannt dafür, öfters mal Sachverständigenkosten dreist zu kürzen und sich verklagen zu lassen. Google findet dazu zahlreiche Beiträge.

Aber wozu führt das nun? Gewinnen kann die HUK-Coburg hier nicht: Wenn sie antragsgemäß zur Zahlung der 90 EUR verurteilt wird, hat sie die Kosten des Rechtsstreits ebenfalls zu tragen. Und wenn sie gewinnt, bleiben die Kosten ebenfalls im Hause. Denn die Anwalts- und Gerichtskosten meines Mandanten zahlt in diesem Fall die HUK-Coburg Rechtsschutz – und die sind höher als die streitige Forderung.

Schon finanziell wäre es für die HUK-Coburg also sinnvoller, die streitige Forderung nun ohne Klage zu zahlen. Ganz davon abgesehen, dass auch Versicherungen Wert auf Kundenzufriedenheit legen sollten.

Schmähkritik durch einen Buchstaben und drei Punkte

Die Parteien stritten über einen eBay-Kauf. Im Zuge der Auseinandersetzung gab der Käufer eine negative Bewertung ab, die der Verkäufer wie folgt beantwortete: “Vorsicht der A… wollte nach der Auktion 20,00 € mehr rausleiern”.

Der Käufer fühlte sich dadurch in seinen Persönlichkeitsrechten verletzt und verklagte den Verkäufer u.a. auf Unterlassung der Bezeichnung als “A…”.

Dem gab das Amtsgericht Hersbruck statt:

“Der Kläger ist von der angegriffenen Äußerung in eigenen Rechten betroffen. Die Bezeichnung als “A…” ist geeignet, den Kläger in seinem Achtungsanspruch herabzusetzen und stellt eine unangemessene Schmähkritik dar. Nach allgemeinem Verständnis wird jeder unbefangene Leser der Bewertung diese Abkürzung als Verwendung des betreffenden Schimpfwortes verstehen. Die von der Beklagten zitierten alternativen Interpretationsmöglichkeiten erscheinen fernliegend und würden allgemein dieser Abkürzung nicht zugeordnet werden.”

AG Hersbruck, Urteil vom 14.04.2015 – 3 C 390/14

Mit Anwälten rede ich nicht

Für eine hochschwangere Mandantin habe ich eine einstweilige Anordnung in einer Gewaltschutzsache erwirkt, nachdem ihr Exfreund ihr gegenüber handgreiflich geworden ist. Er darf sich ihr nun nicht mehr nähern oder Kontakt aufnehmen, sonst wird es sehr teuer für ihn. Die einstweilige Anordnung des Amtsgerichts Bonn wird ihm gestern per Gerichtsvollzieher zugestellt worden sein.

Heute morgen klingelte nun um 8:30 Uhr das Telefon:

“Guten Tag, mein Name ist Schmitz, ich bin der Vater von dem … also, ich habe eine Bitte an Sie … also mein Sohn ist mit Unschuld behandelt worden … der kann nicht mehr schlafen und geht auch nicht zur Arbeit.”

“Mit Unschuld behandelt, soso. Dann sagen Sie Ihrem Sohn bitte, dass er sich von meiner Mandantin fernhalten soll und dann ist alles in Ordnung.”

“Ja, mein Sohn, äh … äh, sind Sie der Anwalt von denen? Mit Anwälten rede ich nicht!” – und plötzlich war das Telefonat beendet.

Seitdem grübele ich darüber nach, mit wem der Anrufer wohl eigentlich sprechen wollte.

Neue BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen bringt mehr Mieterschutz

In mehreren Entscheidungen hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat am 18.03.2015  die Wirksamkeit formularmäßiger Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter eingeschränkt und somit Mieterrechte erneut gestärkt. Dies hat erhebliche Folgen für Millionen von Mietverträgen.

Der BGH hat konkret entschieden:

Wurde die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn unrenoviert überlassen, kann er durch Formularmietvertrag nicht mehr zu Schönheitsreparaturen, also zur Renovierung der Mieträume, verpflichtet werden, sofern ihm nicht ein angemessener Ausgleich für die Beseitigung von Gebrauchsspuren gewährt wird, die er selbst nicht verursacht hat. Der Mieter darf nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Erhält der Mieter aber eine unrenovierte Wohnung und soll er während der Mietzeit renovieren, führt dies dazu, dass der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst bekommen hat. Dies stellt nach Ansicht der Richter eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, was zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel in einem Formularmietvertrag führt.

In der Entscheidung VIII ZR 185/14 hat der BGH dazu festgestellt, dass der Erlass einer halben Monatsmiete keinen ausreichenden Ausgleich für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen darstellt, wenn bei Mietbeginn jedenfalls in drei Zimmern schon Streicharbeiten notwendig waren. Auch in diesem Fall hat der BGH die entsprechende Mietvertragsklausel für unwirksam erachtet.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat dann entschieden, dass eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist, wenn der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt nach der Entscheidung des Gerichts unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens ist also nicht mehr zulässig – eine entsprechende Vereinbarung in einem Formularmietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Man darf gespannt auf die vollständigen Begründungen der Entscheidungen sein. Derzeit liegen diese noch nicht vor. Bereits jetzt lässt sich aber sagen, dass mit den heutigen Entscheidungen wieder sehr viele Mieter von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen befreit werden, wenn sie die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert erhalten haben.

Vermieter sollten also in Zukunft darauf achten, die Mietsache renoviert zu übergeben, wenn sie von ihrem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen wollen. Und auf Quotenabgeltungsklauseln sollten sie verzichten, denn die sind nach der neuen BGH-Rechtsprechung quasi nicht mehr wirksam zu formulieren.

Für Mieter gilt:

Wer aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat oder eine Abgeltung gezahlt hat, sollte anwaltlich prüfen lassen, ob er seine Aufwendungen und Zahlungen nicht zurückerstattet bekommen kann. Denn diese sind ohne Rechtsgrund erfolgt.

Witzfigur!

Mein Mandant hatte über eBay ein iPhone erworben. Nach Zahlung und Erhalt des Telefons musste er erhebliche Mängel feststellen und geriet darüber mit dem Verkäufer in Streit. Dieser bezeichnete ihn im Zuge der Korrespondenz als “Witzfigur”, was sich mein Mandant nicht gefallen ließ und den Verkäufer durch mich auf Unterlassung in Anspruch nahm. Nachdem die Unterlassungserklärung und die geforderte Rückabwicklung des Kaufvertrages verweigert wurde, habe ich für meinen Mandanten Klage eingereicht. Der Gegner beantragte die Bewilligung von Prozesskostenhilfe, welche ihm vom Amtsgericht Siegen versagt wurde. Dagegen legte er Beschwerde ein, der jedoch nicht abgeholfen wurde. Also musste das Landgericht entscheiden.

Heute erhielt ich nun einen sehr schön begründeten Beschluss, mit dem die Beschwerde zurückgewiesen wurde:

Die Rügen des Beklagten gegen den angefochtenen Beschluss greifen nicht durch.

Zu Unrecht meint er, er habe die Bezeichnung des Klägers als “Witzfigur” benutzen dürfen, weil sie “aus seiner Situation sachlich gerechtfertigt” gewesen sei. Bei der Bezeichnung einer Person als “Witzfigur” handelt es sich um eine ehrverletzende und beleidigende Äußerung (vgl. aich das Beklagtenseite genannte Urteil des Landesarbeitsgerichts Düsseldorf vom 25.06.2009 – 5 SA 107/09 unter Ziffer 2.2.5 – zitiert nach BeckRS 2012, 75494). In dem soeben zitierten Urteil hat es das Landesarbeitsgericht zwar nicht ausreichen lassen, mit Rücksicht auf eine solche Erklärung das Arbeitsverhältnis zwischen Parteien des damaligen Rechtsstreits aufzulösen – dies allerdings schon nur “unter Zurückstellung erheblicher Bedenken”; die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses stellt aber jedenfalls einen gravierenderen Vorgang dar als der Anspruch, eine Äußerung zu unterlassen.

Bei der fraglichen Bezeichnung steht auch nicht etwa die Auseinandersetzung in der Sache, sondern die Herabsetzung der Person im Vordergrund (vgl. dazu das ebenfalls von Beklagtenseite zitierte Urteil OLG Köln, NJW-RR 2012, 1187, 1189). Die Bezeichnung hat keinen inhaltlichen Bezug über den Erwerb eines iPhones. Auch das ebenfalls von dem Beklagten zitierte Urteil des OLG Hamm (NJOZ 2009, 2576) führt nicht zu einem anderen Ergebnis; der Sachverhalt ist mit der vorliegenden Fallkonstellation nicht zu vergleichen – in dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall ging es unter anderem um den Nachweis der Wahrheit der beanstandeten Äußerung.

Es fehlt auch nicht an der Wiederholungsgefahr.

Bei diesem Merkmal handelt es sich um die auf Tatsachen gegründete objektive ernstliche Besorgnis weiterer Störungen (dazu und zum folgenden Bassenge in Palandt, 74. Aufl. 2015, § 1004 Rn 32). In der Regel begründet die vorangegangene rechtswidrige Beeinträchtigung eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr, an deren Widerlegung durch den Störer hohe Anforderungen zu sind. Eine Unterlassungserklärung ohne Strafbewehrung räumt die Wiederholungsgefahr in der Regel nicht aus; erst im Rechtsstreit abgegebene Erklärungen reichen nur, wenn sie uneingeschränkt strafbewehrt sind und nach der Überzeugung des Gerichts aus besserer Einsicht, nicht bloß unter dem Druck des Rechtsstreits, abgegeben werden.

Im vorliegenden Fall mag es zwar sein, dass der einzige Kontakt zwischen den Parteien in dem Vertrag besteht, der dem Rechtsstreit zugrundeliegt. Gerade mit Bezug auf diesen Vertrag setzt sich der Streit zwischen den Parteien aber fort. Dies geschieht – wie das Studium der Akte unschwer erkennen lässt – noch jetzt mit verbal “harten Bandagen”. Angesichts dieses Umstandes und im Hinblick auf die soeben dargelegten hohen Anforderungen an die Ausräumung der Wiederholungsgefahr reicht die Erklärung des Beklagten, dass er zukünftig die Verwendung der betreffenden Bezeichnung unterlassen wolle, nicht aus.

Nach alledem kann auch von einem Rechtsmissbrauch durch den Kläger nicht ausgegangen werden.

LG Siegen, Beschluss v. 16.03.2015 – 1 T 32/14

Die lustigen Ideen der ©-Law GbR

Meiner Mandantin wird eine Urheberrechtsverletzung vorgeworfen. Sie soll am 19.02.2014 den Film “Frances Ha” über Bit Torrent öffentlich zugänglich gemacht haben, ohne dazu berechtigt gewesen zu sein. Die Firma MFA+ Filmdistribution e.K. hat sie nun auf Zahlung von Schadensersatz und Erstattung von Anwaltskosten in Höhe von 950 EUR verklagt. Vertreten wird die MFA+ dabei von der Kanzlei ©-Law GbR, hinter der die Anwälte Schulenberg und Schenk als geschäftsführende Gesellschafter stehen. Die Anwälte Schulenberg und Schenk sind zuletzt dadurch aufgefallen, dass sie nicht mehr im Zusammenhang mit Filesharing-Abmahnungen genannt werden wollen, da sie die Abmahntätigkeit eingestellt hätten. Nun, das hindert sie aber offenbar nicht daran, als ©-Law GbR weiterhin Prozesse gestützt auf vorangegangene Abmahnungen zu führen.

Gegen den Vorwurf der Urheberrechtsverletzung habe ich meine Mandantin u.a. wie folgt verteidigt:

Die Beklagte befand sich vom 16.02.2014 bis zum 18.03.2014 im Ausland, nämlich in
Brasilien.

Beweis: 1. Anliegende Kopie der Flugbuchung, Anlage B 2
               2. Anliegende Kopie des Reisespasses, Anlage B 3

Sie war also zum vermeintlichen Tatzeitpunkt gar nicht zuhause, noch nicht einmal im Lande
bzw. in Europa. Sie scheidet als Täterin der ihr vorgeworfenen Rechtsverletzung also zwingend
aus.

Was antwortet nun die Klägerin?

Es wird bestritten, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Verstoßes nicht zu Hause war. Gründe für den angeblichen Auslandsaufenthalt werden nicht genannt.

Geht’s noch? Es ist doch vollkommen irrelevant, weshalb meine Mandantin in Brasilien war. Sie war nachweislich mehrere tausend Kilometer entfernt. Punkt. Nun zaubert die Gegenseite natürlich den Klassiker aus dem Hut:

Selbst wenn die Beklagte nicht zu Hause gewesen wäre, kann die Rechtsverletzung von ihr vorgenommen worden sein, da sich Tauschbörsenprogramme auch dergestalt einrichten lassen, dass sie ohne zeitgleiche Bedienung durch eine Person Daten herunter- und/oder hochladen.

Mein Vortrag, dass die Beklagte in einer WG lebt und ihr eigenes WG-Zimmer während der Zeit ihrer Abwesenheit untervermietet war und alle namentlich benannten WG-Mitbewohner natürlich den Telefon- und Internetanschluss nutzen konnten, ficht die Klägerin nicht an. Die Wohngemeinschaft wird kurzerhand bestritten. Denn für die Klägerin ist die Täterschaft einer mehrere tausend Kilometer entfernt weilenden Anschlussinhaberin plausibler, als die Möglichkeit, dass ein berechtigter Mitbewohner den Film heruntergeladen hat.

Demnach wäre meine Mandantin also am 16.02. für einen Monat nach Brasilien geflogen, nicht ohne vorher den Torrent Client mit dem Download des streitgegenständlichen Films zu beauftragen und diesen zu starten. Ihren Rechner hätte die Mandantin dann also 5 Wochen durchgehend laufen lassen. Was für ein haarsträubender, wirklichkeitsfremder Unsinn da doch behauptet wird.

Wenn man sich diesen Vortrag der gegnerischen Anwälte anschaut, lässt sich unschwer verstehen, warum die Herren mit dem Abmahnbusiness nichts mehr zu tun haben möchten.

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