BGH: Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsmitteilung nach § 554 Abs. 3 BGB

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nun (Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10) höchstrichterlich die Anforderungen an die nach § 554 Abs. 3 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung konkretisiert.

In dem dem Senat vorliegenden Fall hatte ein Vermieter seinen Mieter auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verklagt, nachdem er er dem Mieter zuvor stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich angekündigt hatte. Die voraussichtliche Bauzeit war vermieterseits ebenfalls mitgeteilt worden.

Dem Mieter reichte das nicht aus. Er hielt die Ankündigung für unzureichend und verweigerte die Duldung der Maßnahmen.

Der Vermieter bekam in erster und zweiter Instanz (AG München und LG München I) Recht – das Berufungsgericht lies aber die Revision zum BGH zu.

Der BGH gab dem Vermieter jetzt ebenfalls Recht:

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlange nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung müsse dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genüge es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetze, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

Die streitgegenständliche Anforderung genügte nach Auffassung des BGH diesen Anforderungen, so dass der Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verurteilt wurde.

Beraterhinweis:

Die Nichtbeachtung der Mitteilungspflicht des § 554 Abs. 3 BGB führt dazu, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden muss. Zudem kann sich die Wirkung einer Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 S. 2 BGB um 6 Monate verschieben, wenn der Mieter in der Mitteilung nicht über die zu erwartende Mieterhöhung informiert hat oder die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10% höher ausfällt, als mitgeteilt. Vermieter sollten also unbedingt die Mindestanforderungen an die Mitteilung beabsichtigter Modernisierungsarbeiten einhalten und sich im Zweifel nicht scheuen, anwaltlichen Rat einzuholen – denn der kann bares Geld sparen.

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