OLG Braunschweig: Keine Mietminderung wegen Bauarbeiten an einer Kirche

Am 30.07.2011 habe ich über ein Urteil des LG Gießen vom 15.12.2010 berichtet, welches eine Mietminderung wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück abgelehnt hatte, wenn diese bei Abschluss des Mietvertrages absehbar waren.

Mit gleichartiger Begründung hat nun das OLG Braunschweig (Beschluss vom 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10) einem Imbissbetreiber das Recht zur Mietminderung abgesprochen, welches dieser wegen Bauarbeiten an einer benachbarten Kirche geltend gemacht hatte.

Eine Mietminderung erfordere nämlich grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher habe hier aber nicht vorgelegen. Denn es sei kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht worden. Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse (z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft) könnten nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigten.

Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränkten, seien dabei nur dann als ein zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

Dies sah das OLG Braunschweig hier als nicht gegeben an: Denn auf dem Nachbargrundstück habe sich erkennbar ältere Bausubstanz befunden, so dass grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen gewesen sei.

Zwar müsse der Mieter auch dann grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das seine Kundschaft die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann. Eine solch gravierende, nicht zu erwartende Beeinträchtigung war im zu entscheidenden Fall aber nicht vorgetragen worden.

Beraterhinweis:

Mietern, die sicher gehen wollen, dass sie im Falle von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern dürfen, ist angesichts der aktuellen mieterfeindlichen Rechtsprechung zu dieser Problematik zu raten, sich bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich bestätigen zu lassen, dass mit Bauarbeiten nicht zu rechnen ist und im Falle, dass später doch auf dem Nachbargrundstück solche Arbeiten durchgeführt werden, etwaige Störungen des Mietgebrauchs mit einer Mietminderung ausgeglichen werden dürfen.

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