Mietzahlungspflicht trotz Weitervermietung

Das Berliner Kammergericht musste sich mit folgendem Fall befassen:

Ein Gewerberaummietvertrag wurde befristet für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen und kann vorher nicht gekündigt werden. Der Mieter geriet jedoch in wirtschaftliche Schwierigkeiten und wollte unbedingt aus dem Vertrag raus. Er kündigte unter Hinweis auf seine finanzielle Lage. Der Vermieter wies die Kündigung als unbegründet zurück – zurecht, da kein Kündigungsgrund, der eine vorzeitige Vertragsbeendigung zulassen könnte, ersichtlich war.

Der Mieter zog gleichwohl aus und zahlte keine Miete mehr. Da der Vermieter zur Schadensminimierung verpflichtet war, ließ er die Räume nicht leer stehen, sondern vermietete sie weiter – allerdings zu einer geringeren Miete. Die Differenz verlangte er von seinem ausgezogenen Mieter.

Dieser wehrte sich: Dem Vermieter stehe die Mietforderung nicht mehr zu, da er die Räume ja mittlerweile einem Dritten zum Gebrauch überlassen habe und also den Mietvertrag gar nicht mehr erfüllen könne.

Dem erteilte das KG (Hinweisbeschluss vom 08.01.2014 – 8 U 132/12) nun aber eine klare Absage:

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt (vgl. Soergel/Teichmann a. a. O. § 242 Rdn. 28; MünchKomm/BGB-Roth a. a. O. § 242 Rdn. 236) und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muss, den er aus der Weitervermietung erzielt (§ 537 Abs. 1 Satz 2BGB).

Im Klartext: der Mieter blieb trotz Auszug und nachfolgender Weitervermietung zur Zahlung der Miete verpflichtet. Aus der Weitervermietung kann er kein Recht herleiten, die Zahlung der Miete zu verweigern, denn durch seine grobe Vertragsverletzung (Auszug und Einstellung der Mietzahlungen) hat er den Vermieter schließlich erst in die Situation gebracht, die Räume weiterzuvermieten, um den Mietausfallschaden zu minimieren.

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