Berliner Mietspiegel vor dem Aus?

Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg ging durch die Medien und ist auf zahlreiche Reaktionen gestoßen: In einem Urteil vom 11. Mai 2015 haben die Richter den Berliner Mietspiegel von 2013 kritisiert. Sie sehen darin kein taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nach Ansicht der Richter des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg kann der Berliner Mietspiegel von 2013 nicht gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Es handele sich dabei nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Entgelte als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen seien, so die Richter in ihrer Entscheidung vom 11. Mai 2015 (Az: 235 C 133/13).

Deshalb war es der klagenden Vermieterin nicht verwehrt, die Miete für eine Altbauwohnung auf 7,19 EUR pro Quadratmeter zu erhöhen, obwohl der Mietspiegel das nicht hergab. Zur Begründung der Mieterhöhung wurde ein Sachverständigengutachten herangezogen.

Was bedeutet das Urteil des Amtsgerichts zum Mietspiegel nun für Mieter und Vermieter?

Zunächst muss das Urteil rechtskräftig werden. Rechtskräftig wird die Entscheidung aber erst, wenn sie nicht binnen eines Monats nach ihrer Zustellung von den unterlegenen Mietern mit dem Rechtsmittel der Berufung angegriffen wird. Die Mieter werden also bis Mitte Juni Zeit für die Einlegung der Berufung haben. Dann muss sich das Landgericht mit dem Urteil auseinandersetzen und möglicherweise wird die Rechtsauffassung des Amtsgerichts dann bestätigt – oder das Urteil wird aufgehoben oder abgeändert.

Gehen die Mieter nicht in Berufung, erwächst das Urteil des Amtsgerichts ohne weitere Überprüfung in Rechtskraft. Die Rechtskraft dieses Urteils erstreckt sich nur auf die Parteien dieses Verfahrens. Die unmittelbaren rechtlichen Auswirkungen des Urteils betreffen also zunächst nur die Parteien des Rechtsstreits: die klagende Vermieterin hat bestätigt bekommen, dass die von ihr verlangte neue Miete für die hier betroffene Wohnung entgegen den Zahlen des Mietspiegels ortsüblich war.

Klagt die Vermieterin gegen andere Mieter oder bestreiten die Parteien anderer Mieterhöhungsverfahren ebenfalls die Geeignetheit des Berliner Mietspiegels, ist das dann zuständige Gericht nicht daran gehindert, eine andere Entscheidung zu treffen. Die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg bindet nämlich weder andere Gerichte, noch es selbst in anderen Klageverfahren. Es ist also durchaus möglich, dass derselbe Richter in einem anderen Verfahren seine Meinung ändert oder durch einen Sachverständigen davon überzeugt wird, dass der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Es handelt sich also, worauf die Berliner Senatsverwaltung zurecht hingewiesen hat, zunächst um eine Einzelfallentscheidung.

Anders kann es aber aussehen, wenn das Urteil des Amtsgerichts mit der Berufung angegriffen wird und von der nächst höheren Instanz, also dem Landgericht Berlin, bestätigt wird. In diesem Fall werden sich möglicherweise auch andere Amtsrichter in Berlin der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg anschließen, da sie damit rechnen müssen, dass ihre Entscheidungen vom Landgericht aufgehoben werden.

Zwar betrifft die vorliegende Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg nur den Mietspiegel 2013. In den nächsten Tagen soll dieser durch den aktuellen Mietspiegel 2015 ersetzt werden. Wurde dieser jedoch nach der gleichen Methode erstellt, wie sein Vorgänger, werden die vom Gericht geäußerten Bedenken auch gegen diesen bestehen.

Wird also die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg durch das Landgericht Berlin bestätigt, steht zu erwarten, dass auch der Mietspiegel 2015 in Bälde vor Gericht scheitern und als nicht geeignetes Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung angesehen wird.

Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Dazu darf laut Gesetz Bezug genommen werden auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Reicht der Berliner Mietspiegel also nach Auffassung der Gerichte nicht zur Begründung einer Mieterhöhung aus, muss sich ein Berliner Vermieter, der von seinem Mieter die Zahlung einer höheren Miete verlangen will, künftig auf ein eine der anderen Begründungsmöglichkeiten verlegen. In der Regel wäre das die Einholung eines Sachverständigengutachtens, was natürlich mit erheblichen Kosten verbunden wäre.

Zudem würden die Regelungen der sogenannten "Mietpreisbremse" ins Leere laufen. Diese sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Ohne Mietspiegel wird sich aber die ortsübliche Vergleichsmiete kaum flächenwirksam verbindlich ermitteln lassen.

Eine Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts und die damit verbundene mögliche Bestätigung des Urteils durch das Landgericht birgt also aus Mietersicht erhebliche Risiken und sollte wohl überlegt sein.

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