Wohnflächenabweichung: Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei geminderter Miete
Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH eine Mietminderung, ohne das der Mieter darlegen muss, dass die Abweichung zu einer entsprechenden Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.
Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die Wohnung nur 90 qm groß, wird eine Mietminderung der Bruttomiete um 10% durchzusetzen sein.
Es stellt sich dann allerdings oft die Frage, für welchen Zeitraum der Mieter rückwirkend die Miete mindern darf. Denn ein entsprechender Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.
Stellt der Mieter im Jahr 2012 erst nach Beendigung fest, dass er von 2005 bis 2009 zuviel Miete gezahlt hat, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abgewichen hat, wird der Vermieter dem Rückforderungsanspruch die Einrede der Verjährung entgegenhalten wollen.
Ist diese Einrede berechtigt?
Nein, hat nun das Landgericht München I in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) festgestellt:
Die Verjährung beginnt nämlich gem. § 199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begründenden Umständen – oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis.
Ohne konkreten Anlass habe der Mieter aber die Wohnfläche nicht nachmessen müssen. Diese habe sich auch nicht aufgedrängt, zumal sich die Mietsache auf mehrere Etagen erstreckt habe. Der Mieter hatte aber erst in 2012 von der Wohnflächenabweichung Kenntnis erlangt. Die Verjährung seiner Ansprüche begann also erst jetzt.
Der Mieter konnte deshalb auch in 2012 noch zuviel gezahlte Miete aus den Jahren 2005 bis 2009 erfolgreich zurückfordern – der Anspruch war noch nicht verjährt.
Beraterhinweis:
Nachmessen kann sich lohnen – auch im Nachhinein noch. Die Entscheidung des LG München I stellt klar, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses unverjährt sein kann, wenn der Mieter erst dann von der zu geringen Wohnfläche erfahren hat. Vermieter sollten deshalb vermeiden, im Mietvertrag konkrete Flächenangaben zu machen, sofern sie sich nicht sicher sind, dass diese einer Nachmessung Stand halten.
AG Frankfurt/Main: Maklerangaben über Wohnfläche berechtigen nicht zur Minderung
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, darf der Mieter die Bruttomiete entsprechend mindern, ohne darlegen zu müssen, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich eingeschränkt ist. Dies wird dann nach ständiger Rechtsprechung des BGH unterstellt.
Wie schaut es aber aus, wenn der Mietvertrag überhaupt keine Regelung zur Wohnfläche enthält und sich der Mieter bei Anmietung allein auf die Angaben des Maklers verlässt, die dieser auf einer Internetplattform gemacht hat?
Darüber musste im September 2012 das Amtsgericht Frankfurt/Main entscheiden.
Die Mieter minderten die Miete, nachdem sich die tatsächliche Wohnfläche als 62 qm herausgestellt hatte, während die Maklerin vor der Vermietung eine Fläche von 74 qm angegeben hatte. Die Vermieterin klagte die geminderten Mieten ein.
Das Amtsgericht gab der Vermieterin recht. Denn die Wohnflächenangabe der Maklerin sei der Vermieterin nicht zuzurechnen und auch nicht konkludent Vertragsinhalt geworden. Angaben zur Wohnfläche müssten im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein. Die Bewerbung der Wohnung durch einen Makler mit einer bestimmten Wohnfläche reiche nicht aus, wenn keine besonderen Umstände vorlägen, die auf einen Garantiewillen des Vermieters schließen ließen.
Beraterhinweis:
Die Entscheidung des AG Frankfurt/Main ist problematisch, denn in der Regel hat der Makler seine Flächenangaben vom Vermieter und nach dem Rechtsgedanken des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB dürfte die Wohnflächenangabe des Maklers eine Beschaffenheitsangabe darstellen, mit der Folge, dass sie als vertraglich vereinbart gilt.
Auch wenn es sich nur um eine Entscheidung eines Amtsgerichts handelt, die aus den dargestellten Erwägungen möglicherweise von anderen Gerichten nicht geteilt wird, sollten Mieter bei Vertragsschluss darauf achten, eine bestimmte Wohnfläche ausdrücklich zu vereinbaren. Die üblichen Formularmietverträge enthalten dazu vorformulierte Klauseln. Andernfalls laufen sie Gefahr, bei einer abweichenden Wohnfläche an ein Gericht zu geraten, dass die Auffassung des AG Frankfurt/Main vertritt und Minderungsrechte verneint.
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.09.2012 – 33 C 3082/12
Teure Ruhestörung
Wer als Mieter soviel Lärm verursacht, dass sich seine Mitmieter zur Minderung der Miete veranlasst sehen, muss nicht nur damit rechnen, dass ihn der Vermieter abmahnt und – wenn keine Besserung eintritt – den Mietvertrag kündigt, sondern kann auch vom Vermieter zur Kasse gebeten werden: Das Amtsgericht Bremen verurteilte am 09.03.2011 (Az.: 17 C 105/10) einen lärmenden Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.098 EUR, weil dem Vermieter durch die berechtigten Mietminderungen seiner anderen Mieter Gewinn in dieser Höhe entgangen war.
In dem Verfahren hatten die mindernden Mieter als Zeugen davon berichtet, aus der Wohnung des Beklagten immer wieder laute Musik, aber auch Klopfen an den Wänden und Heizungsrohren, sowie Lärm in Form von Geräuschen, als ob Möbel verrückt oder umgeschmissen werden und lautes Reden und Schreien nachts und in den Abendstunden wahrgenommen zu haben. Zwar fanden diese Belästigungen nicht täglich statt, aber sie traten unregelmäßige auf und die Nachbarn mussten jederzeit damit rechnen.
Nach Ansicht des Amtsgerichts wirkten sich diese Belästigungen auf den Wohnwert für die weiteren Mieter täglich aus, da sie in der ständigen Erwartung lebten, wieder gestört zu werden.
Das Gericht vertrat die Auffassung, es sei nur recht und billig, dass der störende Mieter den beim Vermieter entstehenden Mietzinsausfall ersetzt. Denn sein Verhalten stelle ein schadensersatzbegründendes, pflichtwidriges Mieterverhalten gegenüber dem Vermieter dar.
Der Anspruch auf Schadensersatz unterliege auch nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB, sondern verjähre erst nach 3 Jahren.
Praxishinweis:
Die Entscheidung des AG Bremen darf nicht auf die Minderung anderer Mieter wegen Lärmes verengt werden. Wer sich als Mieter schuldhaft pflichtwidrig verhält und die Ursache dafür setzt, dass andere Mieter die Miete mindern, muss damit rechnen, auf finanziellen Ersatz des Mietausfalls herangezogen zu werden. Wer also z.B. einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung verursacht, weil die Badewanne überläuft, ist grundsätzlich ebenfalls schadensersatzpflichtig für die notwendigen Instandsetzungskosten und den Mietausfall, den der Vermieter erleidet, weil die betroffenen Mieter die Mietzahlung kürzen. Das Minderungsrecht besteht nämlich unabhängig vom Verschulden des Vermieters.
BGH: Zu den Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters
Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich beeinträchtigt, ist die Miete gem. § 536 BGB gemindert.
Die Mietminderung setzt nicht voraus, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vorträgt und die Mängelursachen konkret darlegt.
Von dem Mieter kann nicht verlangt werden, dass er einen bestimmten Minderungsbetrag darlegt oder über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.
Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 25.10.2011 (Az.: VIII ZR 125/11) festgestellt.
Danach reichte der Vortrag des Mieters in dem zu entscheidenden Rechtsstreit aus, dass „der Heizkörper nicht funktioniert.“ Er musste nicht die Art der Fehlfunktion oder gar die erzielten Temperaturen näher darlegen.
Der Mieter hatte außerdem ein Zuleitungsrohr zum WC als „durchgerostet und undicht“ beschrieben, was nach Auffassung des VIII. Zivilsenats ausreichend für eine Begründung der Mietminderung war. Konkrete Angaben über den Umfang der Roststelle und darüber, was mit der behaupteten Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs gemeint sei, musste der Mieter nicht erbringen.
Der Mieter hatte zudem vorgetragen, aus einer alten, defekten Toilette im Keller mache sich durchdringender Fäkalgeruch im Haus breit.
Nach Ansicht des BGH war auch dieser Vortrag zur Begründung einer Mietminderung ausreichend. Der Mieter musste nicht die Dauer der Gerüche im Einzelnen schildern und darlegen, ob von der Geruchsentwicklung auch die von ihm genutzte Wohnung betroffen war. Durch den beschriebenen und mit Lichtbildern belegten Zustand der Toilette im Keller habe er den in den hiervon ausgehenden Geruchsbeeinträchtigungen liegenden Sachmangel hinreichend dargelegt.
Beraterhinweis:
Die Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters dürfen nicht überspannt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter die Mängel und die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darlegt – und unter Beweis stellt, wenn der Vermieter sie bestreitet. Ausssagen über den Umfang eines Mangels oder gar seine Ursachen, die dem Mieter oft gar nicht bekannt sind, braucht er indes nicht zu treffen.
BGH: Zur Verjährung von Bereicherungsansprüchen wegen überzahlter Miete
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste sich in einer Entscheidung vom 29.06.2011 mit der Frage beschäftigen, wann Bereicherungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete aufgrund einer Wohnflächenabweichung verjähren (BGH v. 29.06.2011 – VIII ZR 30/10).
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger wegen einer Wohnflächenabweichung Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 begehrt.
Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt, die Berufung vor dem Landgericht wurde zurückgewiesen.
Das Landgericht liess die Revision, beschränkt auf die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2000 und 2001, zu. Die von dem Beklagten eingelegte Revision hatte Erfolg.
Der Senat vertrat die Auffassung, dass die grundsätzlich wegen überzahlter Miete bestehende Forderung des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung betreffend die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 und 2001 zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2007 verjährt war, obwohl der Mieter erst im Jahr 2007 Kenntnis von der Wohnflächenabweichung erlangt hatte.
Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 2 EGBGB sei nämlich für die Frage der Verjährung das bis zum 01.01.2002 geltende alte Verjährungsrecht anwendbar.
Nach § 197 BGB a.F. sei es aber nicht auf die Kenntnis des Gläubigers angekommen.
Die Verjährung der Rückforderungsansprüche des Mieters bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 überzahlten Miete sei daher nach altem Verjährungsrecht mit Ablauf der Jahre 2004 und 2005 eingetreten, so dass die Klage diesbezüglich ohne Erfolg bleiben musste.
Beraterhinweis:
Nicht zu entscheiden brauchte der BGH über die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 bis 2007. Diese waren nicht verjährt, da es nach dem seit dem 01.01.2002 geltenden Recht für den Beginn der Verjährung auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen ankommt.
OLG Düsseldorf: Keine Gebrauchsüberlassung? Keine Miete!
Kann der Mieter die Mietsache nicht nutzen, weil ihm der Vermieter die Schlüssel nicht aushändigt, ist er auch nicht zur Zahlung von Miete verpflichtet.
Dies hat das OLG Düsseldorf (Urteil vom 23. Dezember 2010 – I-10 U 60/10) klargestellt.
Dem Vermieter steht ein vertraglicher Anspruch auf Mietzahlung gem. § 535 Abs. 2 BGB nur zu, wenn er zuvor dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat – der Vermieter ist also vorleistungspflichtig.
Händigt der Vermieter dem Mieter aber die Schlüssel nicht aus, fehlt es der notwendigen Gebrauchsüberlassung.
In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte der auf Mietzahlung in Anspruch genommene Mieter eingewandt, die Mietsache sei ihm nicht überlassen worden. Er habe auch keine Schlüssel erhalten.
Der Vermieter war für die Gebrauchsüberlassung darlegungs- und beweispflichtig. Er konnte die Schlüsselübergaber aber weder schlüssig darlegen, noch beweisen, so dass die auf Zahlung der Miete gerichtete Klage keinen Erfolg hatte.
Beraterhinweis:
Die Entscheidung ist korrekt. Der Vermieter muss, wenn er die Zahlung von Miete verlangt, darlegen, dass er dem Mieter die Mietsache überhaupt überlassen hat. Denn das ist Voraussetzung für die Mietzahlungspflicht.
Zu diesem Ergebnis kommt man übrigens auch, wenn man sich das Recht zur Mietminderung anschaut:
Wird nämlich die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch nicht unerhebliche Mängel eingeschränkt, ist die Miete gem. § 536 BGB automatisch in angemessener Höhe gemindert.
Ist aber der Gebrauch der Mietsache überhaupt nicht möglich, weil keine Schlüssel übergeben wurden, ist die Miete folgerichtig in 100%iger Höhe gemindert – wird also gar nicht geschuldet.
Rheinrecht 